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维普资讯 AnalysisonChinaSReatEstateMarketTrend 中国房地产市场趋势分析 ■任 壮 升值 、城市化进程加快 、居 民消费升级带来住房刚性需求强劲 的 未来一段时间内，中国房地产行业将进入一个新的发展阶 一 个特殊发展阶段 ，对推动房地产市场向前发展的动力将会更加 段 ，突出表现为以下几个特征 ：市场分化 、价格分化 、公司分 强劲。未来虽然有政策调控打压导致走势的微幅修正，但行业景 化。市场分化，即区域房地产市场走势差异化 明显将长期存在。 气度持续上升趋势不变 ，而且本轮景气上升周期的持续性与时间 房地产市场走势将存在 “全国市场大趋势相同，但区域市场差异 跨度预计会更强。上一个景气上升周期持续时间是5年左右 ，保 较大”的特点。市场走势分化具体表现为一线城市 间的市场走势 守地看此次景气上升周期至少维持5年 以上 时间，即至少持续 到 分化 ，一线城市与二、三线城市的分化 ，以及不 同区域 的二线城 2011年左右 ，但在上升过程 中存在振荡调整 的可能性 ，将可能采 市走势分化。本文将对不 同地区以及一些重点城市的房地产市场 取螺旋式的振荡上升走势，景气指数将可能会创出历史新高。 状况作重点分析。 全 国房地产市场走势分析 对本轮房地产行业上升周期 的判断 从一个完整的运行周期来看 ，上一轮房地产景气周期是从 全 国房地产开发业综合景气指数 (简称国房综合景气指数) 1998年年初至2005年年末结束 。上一轮行业运行周期主要是 由住 是反映房地产行业整体运行趋势的量化指标，从中可以把握房地 房制度改革推动的 ，主要体现为以投资拉动为主导 ，但 由于房地 产市场运行 的周期与规律。我们对该指数近几年走势研究后 发 产市场消费主体不成熟 ，市场运行不规范 ，所 以该轮周期的市场 现 ： 自上世纪80年代开始 ，国 内房地产市场 的运行周期一般在 相对平稳 ，投资额始终小于销售额 ，说 明市场需求不旺盛 ，房价 7～8年的时间跨度 ，5年发展2年回落。从一个完整的运行周期 表现整体上相对平稳 由于主要受投资拉动影响，在2004、2005 来看 ，上一轮上涨周期是从1998年年初起步 ，gJl2003年2月到达 年的国家宏观调控下 ，这一轮房地产行业景气度结束上升周期而 高点 109．14，上行周期运行约5年左右 。之后该指数从阶段性高 出现 回落 。 点逐步下滑f~2oo5年12月的最低点 100．61点 ，下行周期约2年左 新一轮国内房地产运行周期起步于2005年末，由于市场较规 右 。 范与消费主体趋于成熟，市场化 明显增强。2005年后，固定资产 本轮上涨周期从2005年l2月起步 ，先缓步走高fJ~2006年11月 投资高企与城市化进程加快使房地产投资额持续上升 。但更重要 的103．92点 ，又短暂调整到2007年3月的101．22点 ，随后一路走 的是 ，居 民收入水平提高、人 口红利 因素集 中释放、住房消费升 高，至2007年11月该指数攀升到106．59的两年 内最高点，至2008 级导致的住房刚性需求及改善性需求迅速提高 ，导致市场需求异 年3月又略有 回落，短期可能面临调整。如果将2005年12月看作 常旺盛 ，销售额加速上升 ，并在2006年销售额超过投资额呈加速 本轮行业上升周期 的起点 ，近2年房地产行业景气度是一个 “稳 上升态势。因此，以需求拉动为主导是本轮周期与上一轮周期最 步上涨 11个月 ，后调 整4个 月 ，再持续上 涨8个月并创新高”的 大的不 同。 振荡走高的态势。上涨过程中虽然中间有调整 ，但调整时间较短 我们看到 ，受需求拉动的本 轮上升周期大大强于上一轮周 (仅4个月)，且最低点仍 比上一轮运行周