我国发展房地产投资信托基金的必要性分析研究.pdfVIP

中文摘要 中文摘要 我国的房地产市场是在改革开放以后，伴随社会主义市场经济体制的确 立而逐步发展起来的。随着我国住房消费的持续升温，房地产业逐步显示出 在整个国民经济中的重要地位，我国已明确将房地产业确定为国民经济增长 的支柱产业。 房地产业在国民经济中的重要地位，决定了各国金融当局都相当重视本 国房地产金融市场的发展，而我国由于众多因素的影响，目前房地产金融市 场结构并不完善，房地产金融工具较为单一，风险防范能力较弱，因此，有 必要引入国外成熟的金融工具，而房地产投资信托基金满足了这种需求。 在介绍了房地产投资信托基金的起源和发展之后，本文开始重点论述房 地产投资信托基金作为金融工具的基本特征。 首先，根据资金投向的不同，房地产投资信托基金可以划分为权益型、 抵押型以及混合型三大类。由于抵押型REITs面临较大的利率风险，在美国 达九成多。 其次，根据美国房地产投资信托基金协会(NARErr)提供的数据资料， 下降趋势。这说明，作为一种金融投资工具，REITs与其他金融工具低相关性 的特点非常明显。因此，REITs可以为资产组合提供资产分散的选择，这对于 防范投资风险具有相当重要的意义。 第三，权益型REITs上市公司的股息率较高，根据NAREIT公布的数据， 权益型REITs上市公司的股息率从整体上而言超过了美国十年期国债的收益 率，而且随着时间的推移，权益型REITs上市公司股息率与美国十年期国债 收益率之间的利差有逐步扩大的趋势。 NAREIT 第四，根据NAREIT2007年1月的统计数据，FTSEEquity指数 我国发展房地产投资信托基金的必要性研究 总回报率在1年、3年、5年、lO年、15年、20年以及30年的周期中，都超 过了Wilshire 2000 指数以及道琼斯工业平均指数。此外，以回报率的波动性来衡量REITs的收 益风险，在10年、15年、20年以及30年的周期中，权益型RErrs的风险要 低于各股指，但在1年、3年以及S年的短期表现中，权益型REITs回报率的 波动性则略高于各股指，这表明了权益型REITs适合长期投资的特点。总体 而言，与其他金融工具相比，权益型REITs的收益更加稳定，风险也相对更 小。 第五，由于房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产 标的上的REITs也具有很强的抵御通货膨胀能力。根据N舢砸IT2007年t月 NARErr 公布的FTSE REIT价格指数与消费者物价指数的对比图，在 Equity 过去的二十多年时间里，PElTs股票价值的增长幅度整体上明显超过了消费者 物价指数的上涨，表明REITs具有很强抵御通货膨胀的能力，也再次验证了 REITs是一种有着优异表现的保值类金融投资工具。 第六，REITs与债券、公司股票、房地产直接投资等投资工具有显著区别， 体现了REITs流动性好、投资收益稳定、风险较小、合理避税等良好特性。 接下来，本文进一步探讨了我国房地产信托类产品与房地产投资信托基 金的区别。指出我国的房地产信托产品是作为银行融资渠道的替代品出现的， 其不仅深受我国房地产信贷政策的影响，而且在产品属性、流通性、风险分 散能力、专业化运营程度以及拥有的投资者类型等方面都有较大的差异。即 使是我国的信托行业仿效REITs运作模式设计的房地产金融投资工具，与真 正意义上的REITs产品也仍然有众多本质上的区别。 由于KEITs具有优异的金融投资属性，而我国目前的房地产信托类产品 本质上又区别于REITs，因此，我国发展房地产投资信托基金十分有必要。对 其必要性，本文分别从五个方面进行了论述。 首先，建立房地产投资信托基金，将拓宽我国房地产业融资渠道。房地 产业属于资金密集型产业，对于任何一个房地产企业而言，充裕的资金支持 都是相当关键的．由于我国房地产企业发展时间短，企业内源融资能力有限， 因此，我国房地产企业更多是依靠银行贷款、股权融资，债券融资等外源融