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我国公共租赁房项目融资模式研究 　　摘要：公共租赁房作为我国保障房建设的主要形式，有效缓解了低收入家庭的购房压力。但由于存在政策风险、建设资金回收慢，金融机构对公租房建设的融资工具缺乏创新的动力，随之出现公共租赁房融资难的问题。本文主要介绍了国际上比较常用的PPP模式、ABS模式、REITs模式、BT模式等公共租赁房项目融资模式，并分析了在我国的适用条件。针对近年来我国公共租赁房项目融资模式在我国应用中出现的问题进行总结，并提出完善法律制度、加强监管水平、健全市场制度等完善融资模式的政策建议。 　　关键词：公共租赁房；融资模式；适用条件 　　中图分类号：F832.1 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-02 　　一、引言 　　随着住房制度改革逐步深化，我国开始确立与发展保障性住房制度，2011年起公租房建设已经成为保障性住房建设的主力，如北京市就确定了在“十二五”期间将公租房在保障房中的占比提高到60%的目标。中央财政投入力度也不断加大，2012年财政部、住房和城乡建设部又下达中央补助公共租赁住房专项资金660亿元。不同于经适房和限价房，公租房的资金回收时间长，收益低，社会资本不愿参与投资，地方政府又面临多项发展，不可能过多注资于公租房建设，因此，能吸引公众资本参与公租房建设是很必要的，研究公租房融资模式势在必行。 　　二、我国公共租赁房项目融资模式 　　1.我国公共租赁房建设融资现状 　　与国外公房建设相比，我国起步较晚，2010年6月，国务院七部门印发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，才明确提出要大力发展公共租赁住房。至今，各省市通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式投入公租房建设中，并出台了一系列管理与退出机制的相关文件。例如大力推行“租售并举”的住房保障原则，基本建立形成衔接合理、层次清晰的住房保障政策与管理制度体系。至目前为止，我国几个典型城市像如北京、广东、深圳、重庆等的公租房运作不断在实践中摸索，建设数量在逐年递增，分配退出的条例规定等在不断完善，整体呈现良好势头。 　　在融资模式方面，我国大多数地区公租房资金来源以政府财政资金为主，在集中建设制下由专门的公租房建设投资中心负责建设，资金以财政划拨为主，或向国家开发银行贷款融资；在配建制下，交由招标的配件公司进行建设运营或是采用BT模式在工程完工后由政府收购。也有地区实行先租后售的政策优惠来吸引开发商，部分地区如广东、北京关注住房公积金和债券融资平台的使用。 　　2.我国公共租赁房项目融资出现的问题 　　我国公租房的兴建中的确取得了一定的成绩，同时暴露了一些问题，主要总结为： 　　一是融资渠道单一，资金缺口大。大多数地方资金来源方面只有政府和企业两种来源，使得资金额度难以满足实际建设、运营的需要，尤其是由于受到经营、生产等众多因素的影响，企业容易产生资金断链，致使企业的投资力度有限。以青岛为例，2012年青岛市保障性住房建设需要的总投资数额为68亿元，其中包括中央补助资金1.65亿元，青岛市县两级财政投入17.55亿元，剩下的资金缺口部分，企业自筹15.8亿元，银行贷款33亿元。而在金融工具观望态度下，前两者压力颇大。 　　二是租金收入低，难以维持正常的管理运营。特别是租赁者的经济能力有限，部分租金不能按时收缴，无形中对企业等管理方产生了消极影响，增加了管理难度，对于资金回笼更是增添了极大的难度，商业银行面对实际资金回笼情况更无法放宽贷款条件。 　　三是土地资源逐年减少，融资难度将加大。随着社会经济的快速发展，市区中可利用土地资源日趋减少，土地开发成本却逐日递增，兴建公租房的难度系数便愈发高涨。 　　三、我国公租房主要融资模式的创新 　　现有背景下，为了把社会资本引进公租房建设中，那么就要采用多种融资模式。 　　1.PPP模式及在我国的适用条件 　　为引入私人资本参与可采用PPP模式，即政府与私人组织综合优化项目融资与项目实施，双方形成合作关系并通过合同来明确双方的权利与义务，达到比双方单独行动都更加有效的结果。目前我国多数地方以政府出资建设公租房为主，若要转为PPP模式，首先需要政府在公租房投融资中扮好监督者、合作者的角色，出台相应政策优惠与扶持，吸引有运营经验的公司进行投融资建设公租房。其次严格准入机制，选择经验丰富，信誉优良的公司进行合作，保障项目做到“三公”。最后是法律制度的保障，建立专项立法予以支持和保障，明确合作各方责任与权力，保障项目正常进行。 　　2.ABS模式及在我国的适用条件 　　私人企业参与公租房建设遇到融资难题时，可引入ABS模式，将公租房未来的租金收益作为融资的基础资产，住房投资银行以发起人身份将基础资产转让给SPV，SPV发行证券，在资本市场进行流通