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海南旅游地产 转型迷途 　　2013年12月4日，我国25个省份深陷雾霾天气，而千里之外的海南却是一片阳光明媚。每到海南这个季节，北方老人们结伴来到海南，开始他们长达几个月的候鸟生活。记者乘坐环岛高铁，沿东海岸南下注意到，海口、三亚的限购政策加上高房价的压力，将部分购买需求挤向了文昌、琼海（包括博鳌）、万宁、陵水等县级城市。每到一站，很多人拎着大包小裹挤下列车，而上车者寥寥。 　　三亚卓达东方巴哈马小区租户宋先生告诉记者，该小区属高档小区，绝大多数业主都是外地人。一到夏天，候鸟老人撤离，小区里一片黑暗，只有几户人家亮灯。这个时候，楼道里的两部电梯通常只开一部，公共照明也基本停用。 　　事实上，海南房地产业呈现两头在外的特征：开发商、购买者来自全国范围，外销比重极高。2011年，海口和三亚房地产外销比例为53.6%和80.9%，其他市县岛外购房面积比例基本在90%以上。对岛外市场的过分依赖带来的最直接后果是，海南房地产业第二居所明显，造成房屋的大量季节性空置，造成资源浪费。此外部分开发项目缺乏足够的市政与服务设施配套，也是空置率高的一个原因。 　　三亚大小洞天发展有限公司董事长孙冬认为，旅游地产项目的购房者如候鸟一般前来短期度假，造成拥挤和空城期，在常年人流量不足的情况下，基础设施很难完善。除了开发以住宅销售为主的房地产，海南仍然没有建立一个完整的、真正意义上的旅游市场，旅游服务业的基础相当薄弱。 　　与此同时，海南市政基础设施的完善程度与国际旅游岛之名也无法匹配。记者在采访期间经历了海南多年不遇的超强风暴，受天气灾害影响，三亚市内许多区域断水、断电，通讯受阻，内涝严重。由于城市管理缺乏应急预案，导致3、5天都无法恢复正常秩序。 　　海南统计局统计显示，2012年1月至8月，海南全省房地产开发共完成投资538.88亿元，其中住宅开发完成投资434.08亿元，占房地产投资的80.55%，这意味着海南房地产投资中住宅产品的比重依然过高。毫无疑问，大量开发项目集中在住宅领域，海南楼市必然会出现一次大规模洗牌，从2012年12月已经开始隐现价格战就是行业转型的先期征兆。 　　事实上，近年来海南省在经营性房地产方面也试图进行各种尝试，但由于缺乏相关的法律法规和诚信体系约束，酒店经营者和业主的纠纷问题时有发生。三亚大卫传奇度假酒店就是一个典型案例。该酒店以产权式酒店方式经营，业主委托开发商经营，但开发商在经营管理期间屡次爽约，几次下调租金，未兑现当初分红的承诺，双方矛盾摩擦不断。最终，180多名业主经过艰难维权，以300万元从开发商手中购回酒店经营权，并于2013年10月底重新开张，这也是三亚市第一家业主自主经营的产权式酒店。 　　2010年1月，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，指出将在海南探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票。今典集团随即宣布，其位于海南三亚的三亚湾红树林将被打造成内地首家博彩酒店。2013年初，《南华早报》以《中国在澳门以外地区试点不兑换现金赌场》为题，报道了三亚红树林度假世界里的“博彩吧”（CasinoBar）。其后，一系列关于“三亚试点博彩业”、“政府首次默许海南试点不兑换现金赌场”的传闻甚嚣尘上，随即引发三亚市相关部门责令其停业整顿。 　　业内人士指出，海南旅游综合体的开发模式属于后期盈利型，地块通常在景区，远离中心城区，由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期长，对开发商的资金实力和运作能力均是考验。若在市况不佳时，“擦边球”又很难打的情况下，就可能会影响开发商的资金链。自然资源的有限性、越来越多开发商的进驻带来的市场饱和性，以及旅游项目被房地产“绑架”的高风险，都是海南旅游综合体的争食者最终必须面临的问题。 　　高潮过后谁能笑到最后，现在还尚难定论。在克尔瑞信息集团海南片区总经理王路看来，在海南纯住宅销售肯定是条越走越窄的道路，做真正的旅游地产、为更多的消费者提供更丰富的休闲度假体验，才是海南楼市的归宿。深圳经典阳光房地产顾问有限公司海南分公司总经理蔡志喆认为，多元化和多层次的产品体系既是政府的规划也是市场的选择。 　　“圈地-盖房-销售-再圈地-再盖房-再销售”的房地产发展模式必须要改变。业内人士认为，海南房地产开发模式的转型升级，关键是要改变传统的片面强调数量和速度的发展模式，把房地产开发的品质和效益摆在优先位置，提高开发的后续利润，以确保地方税源的稳定，减少大规模、盲目出让土地的冲动。 　　专家观点 　　多种形式盘活海南空置资源 　　中国房地产业协会副会长朱中一 　　“海南有着良好的环境优势，发展旅游地产有着很好的前景。但旅游业的产业链较长，包含吃、住、行、游、购、娱6个环节，旅游地产作为其中的重要组成部分，应当以长远发展的眼光综合规划。