房屋承租人优先购买权制度的分析及完善--_--以石某诉桂花公司房屋买卖合同纠纷案为例.pdfVIP

法 律 硕 士 专 业 学 位 论 文 房屋承租人优先购买权制度的分析与完善 ——以石某诉桂花公司房屋买卖合同纠纷案为例 Thepreemptiverightofthelesseesystemanalysisand Thepreemptiverightofthelesseesystemanalysisand TThheepprreeeemmppttiivveerriigghhttoofftthheelleesssseeeessyysstteemmaannaallyyssiissaanndd improvement improvement iimmpprroovveemmeenntt WithShimousuedtheCompanyofOsmanthushousingsale WithShimousuedtheCompanyofOsmanthushousingsale ——WWiitthhSShhiimmoouussuueeddtthheeCCoommppaannyyooffOOssmmaanntthhuusshhoouussiinnggssaallee contractdisputecases contractdisputecases ccoonnttrraaccttddiissppuutteeccaasseess 作 者 姓 名： 杨凯鹏 指 导 教 师： 吴春燕 教授 西 南 政 法 大 学 SouthwestUniversityofPoliticalScienceandLaw 内容摘要 本文据以研究的案例的基本案情为：石某与桂花公司签订房屋租赁合同， 在租赁期内，桂花公司将房屋卖给了第三人刘某并办理了房屋产权过户手续，石 某认为桂花公司没有履行提前通知义务，侵犯其优先购买权，遂向法院起诉出租 人与第三人签订的房屋买卖合同无效。桂花公司辩称其已尽通知义务，石某因交 易条件与第三人不同等而不能行使其优先购买权，且石某的起诉已过权利保护期 限。一审法院认为合同有效，驳回石某诉讼请求。本案的二审法院维持原判后， 检察院提出抗诉，认为出租人与第三人签订的合同因违反法律规定而无效。最后 再审法院维持二审判决。 本案争议的焦点是出租人与第三人所签订的房屋买卖合同是否有效的问 题，但处理本案的关键在于把握承租人的优先购买权是否被侵害的问题。由于我 国现行法律法规对房屋承租人优先购买权问题规定的较为粗略，致使在司法实务 中对该权利的性质、通知义务、同等条件以及行使期限等问题存在多种观点的争 议。笔者试着通过对本案所涉及的相关主要法律问题进行分析和探讨，在肯定当 前立法的基础上，通过借鉴相关学者的学说对本案审理中所发现的问题提出自己 的观点和建议。 本文除引言和结语外，共分为五个部分。 第一部分：据以研究的案例。该部分主要包括案由、案情简介及审理与抗诉 情况。 第二部分：案件争议的焦点。该部分主要介绍了该案在实际审判中当事人的 争议焦点，并由之而引出本文探讨的相关法律问题。 第三部分：争议与分歧意见。该部分主要就与案件焦点相关的四个法律问题 逐一进行分析，即一是如何认定承租人优先购买权的性质；二是如何认定出租人 是否履行了提前通知的义务；三是如何理解承租人行使优先购买权的 “同等条 件”问题；四是如何定性与理解承租人行使优先购买权的期限。 第四部分：从本案看我国承租人优先购买权的立法不足及完善建议。通过对 案例进行分析而引出的相关法律问题，指出我国房屋承租人优先购买权制度的立 1 法缺陷；结合相关学者观点，对我国关于该制度的立法的缺陷提出自己的完善意 见。 第五部分：研究结论。该部分主要分三个方