房屋租赁法律制度分析研究.pdfVIP

内容摘要 随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，人们对财产的支配范 围和支配形式也发生了深刻的变化。房屋作为一种重要的不动产，在社会 生活中的地位日益彰显。房屋租赁已经成为我国社会生活中一项具有普遍 性的民事法律行为，国内学者对房屋租赁法律制度的研究也越来越多，这 些研究基本都是立足于物权法、债权法和合同法等。近年来，关于房屋租 赁权性质的讨论进行得很热烈，产生了很多学说，有债权说、物权说、租 赁权物权化说等。关于买卖不破租赁制度和承租人优先购买权制度的研究 也很多，但是这些研究过于理论化，实践起来比较困难．关于房屋转租方 面，学者们对于原租赁合同和次租赁合同的区另《研究得比较多，而对于两 者之问的联系研究甚少，往往把两者割裂开来。鉴于房屋租赁在社会生活 中的重要性，同时有关房屋租赁的纠纷也相当之多，本论文从理论联系实 际的角度来研究房屋租赁法律制度。 本沦=丈共分6个部分。第一部分“房屋租赁概述”，这部分主要论述了 房屋租赁的基本概念，在此基础上对房屋租赁作了基本的分类，同时简述 了我国的廉租房制度，对于美国和日本的房屋租赁制度进行了简单的对比， 最后论述了房屋租赁的社会意义。 第二部分‘傍屋租赁权的性质”为本论文的第一个重点。笔者对房屋 租赁权陛质的几种学说进行了比较分析，并得出自己的结论，笔者认为房 屋租赁权不具有物权的性质，仅具有物权的表象特征。无论是买卖不礅租 赁镪!度还是房屋租赁期间承程人对于租赁物的排他性使用，这些特征都不 足以认定其具有物权陛，这些特征都是表面现象。房屋承租人对于房屋的 所有权利，均通过合同的形式予以确定，均来源于房屋出租人的授权和让 渡，在不同的房屋租赁事件中，承租人对于房屋所享有的权利范围是不同 的．因此从本质上说房屋租赁权是一种请求权． 本论文的第三部分为馈屋租赁合同”，在这部分中，笔者对房屋租赁 合同签订及履行过程中的热点问题进行了探讨。笔者在实习期间碰到了很 多房屋租赁合同纠纷案例，因此笔者着眼于现实，用理论联系实际的方式， 来探讨如何解决这些热点问题。 本论文的第四部分“承租人权益的保护”为本论文的第-4重点。笔 者重点讨论了买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。笔者首先对 买卖不破租赁制度进行了探讨。在肯定该项制度的法律价值的基础上，对 该项制度的基本内涵和适用条件进行了评述。由于买卖不破租赁制度的适 用会产生特定的法律效力，因此在现阶段应该完善该项法律制度，使其能 够兼顾公平与效率，促进社会经济的发展。在承租人优先购买权部分，笔 者重点探讨了承租人优先购买权的性质，因为法律性质的不同，对该项法 律制度在司法实践中的运用有着巨大的影响作用。在一些具体的、特殊的 情况下，如何适用该割度，笔者也提出了自己的见解，现阶锭，我国法律 对于承租人优先购买权制度的高度概括性规定，笔者提出了完善该制度的 一些设想。总之，这两项制度在房屋租赁活动中起着重要的作用，也体现 了法律的自由、诚信、公平、效率等基本价值。 在第五部分“转租制度的体系性构建”中，笔者重点论述了原租赁合 同和次租赁合同的关系。笔者认为次租赁合同与原租赁合同不是没有联系． 彼此独立的，而是具有密切的内在联系的，笔者把这种内在联系归纳为‘‘母 子合同”关系。基于这种关系，笔者认为应该重新构建房屋转租体系。同 时，我国现阶段法律对于转租的立法规定过于保守，笔者认为应该作适度 调整和变更。 论文的最后部分为饰强房屋租赁市场的管理”，在这部分笔者主要论 述了=-+3-面：首先，论述了如何加强房屋租赁合同的管理其次，现行 的房屋租赁税收制度存在很大的制度性问题，导致国家税收大量流失，因 此应当完善房屋租赁税收征管制度；最后，由于房屋租赁中介堋务期．构对 于整个房屋租赁业的健康发展有着举足轻重的作用，因此加强_)对房屋中介 服务机构的管理也是非常必要的，稳定、健康的房屋租赁市场对社会的稳 定有着积极的意义。 ， 本论文的特色主要有以下几+3-面：首先，本论文着眼于司法实践来 看待房屋租赁问题．笔者认为，理论都是用来指导实践的，脱离了实践， 理论的价值就不能体现出来。因此在设计法律制度时，在对法律制度进行 理论上的论证时，都要充分考虑到实践上的可能性、可行性、以及经济成 本。其次，本论文的语言比较口语化。法律知识是一种专业技能，同时也 是解决现实生活中出现的问题的一种手段。在律师事务所实习期间，笔者 常常霉要通过当事人容易接受的语言方式，完整、精确地向当事人怨释法 律知识，因此在完成