我国小产权房面临的法律困境及对策研究.docVIP

我国小产权房面临的法律困境及对策研究 　　[摘要] 　　近几年，全国几乎所有大中型城市及其近郊，均出现了以旧城改造、城中村改造甚至新农村建设等名义违规开发建设、销售的小产权房，其建设数量、区域分布、市场需求等都已相当庞大，具备了相当深刻的社会影响力。小产权房的形成与发展壮大具有深层次的复杂因素，而它带来的一系列经济和社会问题，以及未来小产权房的出路等，都成为我们不得不严肃面对、认真考量的难题。 　　[关键词] 　　小产权房；集体土地；现实困境；法律对策 　　一、小产权房的界定及其现状分析 　　“小产权房”，指“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用而向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发的。”因此，小产权房只能获得乡镇政府出具的集体土地使用权证和村委会的盖章证明，无法获得国家土地和房屋管理部门颁发的“三证”，即房屋所有权证、国有土地使用权证和契约证。 　　从各地小产权房的建设情况来看，目前我国的小产权房在建设数量、分布情况等方面还未能统计出一个准确的数据，但是其数量之巨、影响范围之大、涉众之广已经是无可争议的事实了。根据国土部门的不完全统计，目前我国小产权房的面积已达66亿平方米，相当于全国房地产业近十年来的开发数量。 　　二、小产权房的现实成因 　　（一）城乡二元体制是小产权房产生的制度根源 　　《中华人民共和国宪法》第十条第一款规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。由此可知，我国的土地存在城乡二元土地所有制，即国家土地所有权和集体土地所有权。在城乡二元土地所有制的框架下，农村集体土地与城市国有土地的权利存在严重的不对等。农村集体土地的占有、使用、收益和处分方面有严格的法律限制，尤其是农村集体土地最终处分权的缺乏，使得其未能像城市国有土地一样流入市场。许多地方政府往往以较低的价格从农民手上征收农村集体土地，再以较高的价格以拍卖、招标等方式卖给了房地产商，大量被严重剥夺收益的失地农民陷入了困境，越来越多的农民私建小产权房，从中获得较高收益，加剧的目前的小产权房问题。 　　（二）现有的法律制度为小产权房的出现提供了发展空间 　　根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”该条法律并未禁止集体经济组织土地上建设房屋的自由交易和流转，让小产权房的钻了空子。 　　（三）城市房价居高不下与居民购买力不足 　　近几年，全国各地品房房价都普遍持续大幅度上涨，已远远超过普通百姓的购买能力。购房者购买小产权房的理由就是价格便宜，小产权房目前在我国供需两旺。以北京为例，在所售楼盘中，“小产权房的面积约占待售总面积的三分之一。尽管有建设部的风险提示，“小产权房仍然热销，究其原因，就在于其价格优势，“小产权”房的价格大约只相当于同类地段正常房价的30%。 　　在现行法律制度下，政府统一征用和出让土地，垄断了土地供应一级市场，通过收取出让金的方式将土地使用权让与开发商，在房地产开发的各个环节，开发商还将交纳给政府、各个部门各种各样的税费，而这些都可归入开发成本转嫁给广大购房者来承担。在这种情况下，商品房价格上涨也就不难理解，小产权房的价格优势也显而易见。所以，小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险，对于想在大城市生活，而又无力购房的人来说这无疑是非常好的过渡。假如政府今后不出什么政策，购房者就能以这么低的购房成本享受几十年的产住房。所以在购买小产权房时其价格低廉掩盖了要承担的风险，市场需求旺盛也就加速了小产权房的发展。 　　（四）小产权房的利润空间极大，处罚的政策不健全。 　　虽然国家明令禁止建设小产权房，村镇政府都知道这是违法行为，但建设小产权房所获得的高额利润使得他们铤而走险，而且长期以来，很少有开发主体因此受到实质性的经济处罚，仅有个别项目被勒令停止和强行拆除，损失多由参建的开发商承担，而房屋销售后处罚风险更是完全转移到购房者身上，分摊到购房价格中。因此，村镇干部与村民结成“利益共同体”，通过批转变卖土地、协同开发小产权房，部分建筑商、地方政府及其官员参与分利，共同推动了城郊小产权房的开发。 　　三、小产权房当前面临的法律困境 　　（一）数量多，涉及众多利益群体 　　我国的小产权房的具体数量虽然未能得到有效的证实，但其数量众多，涉众广泛已经是不可争辩的事实。要妥善的解决好小产权房的规制问题，必须正确的处理好农