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浅谈工业地产投资 　　工业用地是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业用地上可建建筑物用途包括工业厂房、物流仓库、工业研发楼宇等。本文将针对持有型工业地产项目投资过程中的经验及感受，做一个分享。由于工作范畴，本文叙述的投资工作将不涉及研发楼宇类物业。 　　第一、谈谈工业土地的两种获取方式，招拍挂和收购。 　　根据国家工业土地招拍挂制度，招拍挂需进行土地预审，预审内容包括产业类别、规模、用地条件以及投资额、税收贡献等等，因此企业在获取土地的同时，将承担很多附加条件，变相增加了土地获取成本。并且国家为了确保18亿亩耕地红线，控制土地供应量，招拍挂土地往往要先由地方政府及主管部门申请土地指标，加上土地预审的时间，想要获取招拍挂土地的周期至少在12个月以上。 　　获取周期长是招拍挂土地的劣势，其优势在于土地成本相对低廉，而且是空地，可以根据企业的意愿自主开发，能充分发挥土地价值。但是要注意的有两点：一是工业用地的年限，50年是工业用地的最高年限，根据相关规章制度，主管部门是有权利调低年限的；二是工业用地的价格，目前国内工业用地普遍按照最低价格出让，主管部门同样是有权利调高出让价格的（可参考《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准》）。2013年末及2014年，上海、北京等地陆续推出缩短工业用地出让年限、先出租后出让等试行办法，2014年国土部也出台了首部专门就土地节