某高级住宅项目的工程造价分析.docVIP

某高级住宅项目的工程造价分析 　　摘要：本文简述广州市某高级住宅小区的工程概况及其工程造价，通过与同地区同类工程的平均工程造价指标进行对比分析，找出工程造价失控的主要原因，并提出详细的改进方案。 　　 　　关键词：住宅项目；工程造价；成本分析 　　Abstract: In this paper the general survey of Guangzhou a senior residential engineering and engineering cost, through the analysis and comparison of the average construction cost index and the same region of the same kind engineering, find out the main reasons of engineering cost control, and puts forward the detailed scheme. 　　Key words: housing project; project cost; cost analysis 　　 　　中图分类号：[F287.8]文献标识码：A 文章编号： 　　 　　一、工程概况 　　（1）项目简介： 　　本项目为广州市某高级住宅小区投资项目，位于广州市天河区，临江而建，环境优美，交通方便。 　　2007年3月21日广州市某房地产投资公司通过拍买获得该土地的使用权； 　　2007年5月26日广州市某房地产投资公司完成该项目的可行性研究，约2个月时间；投资方为了早日完成该项目，采用边设计（详细设计）边施工方案。 　　2007年6月1日为该项目的开工时间，2009年2月5日工程竣工。 　　项目投资时间：2年10月 　　（2）相关的经济指标： 　　该项目占地面积为1.1万平方米，建筑面积为：9.1225万平方米，按建筑面积来计算的土地使用权出让金为：2512.91元/㎡；建筑安装成本为：4220.61元／㎡；总工程造价：8068.04元／㎡。 　　（3）建设条件： 　　五通一平（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）；已取得了用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证等。 　　配套设施： 　　高级会所、游泳池、健身中心、超级市场、停车场、有线电视、宽带设施、自动报警器等 　　（4）装修程度： 　　内墙： 室内厅房墙身及天花煽灰，涂乳胶漆； 　　大堂： 地面铺砌优质花岗或抛光砖 ； 　　电梯： 各塔楼设3台Hitachi牌高速电梯,裙楼部分设置2台Hitachi牌豪华观光电梯 ； 　　门窗： 均为木纹面防火门，访客金属镜和金属防盗扣及门铃 ； 　　厨房：地台铺西班牙式防滑地砖，附送高级橱柜一套； 　　卫生间： 地台铺西班牙式记滑地砖，墙身贴瓷片至天花，天花采用塑料扣板 ； 　　供电： 独立电表，室内配电箱，配名厂开关及插座； 　　供水： 表房内每户设独立水表，室内设总开关； 　　通讯： 预留IDD电话插座，预留有线电视插座； 　　二、工程造价分析 　　本项目的工程造价结构 　　本项目各项工程成本占总成本的比重分别为：土地成本：31.15%；建安工程成本为52.31%；开发费用为6.89%；其他配套设施为9.65%；合计为100%。见下表2.1 　　 　　表2.1工程造价中各项费用所占的比例 　　 　　 　　分析本项目工程造价失控的主要原因 　　（1）据房地产管理部门及相关的研究机构分析，广州市2009年同类型房地产项目工程造价合理的投资结构为：（注土地为2007年获得土地使用权，2007年土地使用权出让金平均占总工程造价的30%～40%左右，现在按35%计算） 　　 　　表2.2广州市住宅项目工程造价结构表 　　 　　 　　（2）上表已经形象的说明了，合理的住宅项目工程造价结构为：土地成本：35%；建安工程成本为45%；开发费用为8%；其他配套设施为12%；合计为100%。 　　（3）根据合理的工程造价结构计算出各项投资费用，并计算投资偏差。 　　表2.3工程造价偏差分析 　　 　　 　　（4）根据表2.3所示，该项目的投资严重失控。 　　［1］工程造价各分指标不合理。 　　［2］除了土地使用成本和开发费用之外，其它指标都严重失控。 　　［3］各项经济指标分析。综合表2.1、2.2、2.3来进行分析，建筑安装成本为：4220.61元／㎡；土地使用权出让金为：2512.91元/㎡；总工程造价：8068.04元／㎡。而广州市同类型房地产项目投资指标为：建筑安装成本为：2500～3500元／㎡