郑州城中村改造涉法律问题实践.docVIP

郑州城中村（都市村庄）改造涉及的法律问题与实践 一、如何定义城中村 城中村是指在市区范围内，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。郑州市范围内的城中村主要是指在城市发展的进程中，由于农村土地全部被征收，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区；以及在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征收，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，尤其指各类开发区。 二、都市村庄改造的法律依据和政策规定 1、《城市房屋拆迁管理条例》 （国务院2001年6月13日发布）； 2、《河南省城市房屋拆迁管理条例》（2002年9月27日河南省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）； 3、《郑州市城市建设拆迁管理条例》（2002年12月26日郑州市第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过　2003年5月29日河南省第十届人民代表大会常务委员会第三次会议批准　根据2005年4月28日郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第十次会议通过　2005年9月30日河南省第十届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准的《关于修改〈郑州市城市建设拆迁管理条例〉的决定》修正）； 4、《于成立郑州市都市村庄改造工作协调小组的通知》（郑政办文[2002]80号，二○○二年七月八日发布）； 5、《郑州市城中村改造规定（试行）》（郑政〔2003〕32号，二ΟΟ三年九月三十日发布）； 6、《郑州市人民政府关于加快都市村庄改造有关问题的通知》（郑政文〔2003〕1272003-5-29号发布）； 7、《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》（郑政〔2004〕35号，二○○四年四月五日）； 8、《河南省人民政府办公厅关于规范农民集体所有土地征地补偿费分配和使用的意见》(豫政办〔2006〕50号)； 9、《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文〔2007〕103号，2007年6月12日发布）； 10、《郑州市旧城改造暂行办法》（郑政（2008）16号，二○○八年五月十六日发布）； 11、《郑州市城中村改造工作流程(试行)》（郑政文〔2008〕120号，二○○八年七月五日发布） 12、《关于调整国家建设征收集体土地青苗费和地上附着物补偿标准的通知》（郑政文〔2009〕127号，二○○九年五月三十一日发布）； 13、《河南省人民政府关于公布实施河南省征地区片综合地价标准的通知豫政》（〔2009〕87号，2009年10月16日发布）； 14、《关于公布各地征地区片综合地价社会保障费用标准的通知》（豫劳社办[2008]72号）； 三、城中村（都市村庄）改造中的法律关系 1、郑州市城中村改造中现行的运作方式 一是由开发商主导的开发方式，开发商、投资商资金雄厚，融资渠道多元，开发经验、物业管理经营丰富。既可以缓解政府、村委、村民资金的局限性和有限性，使财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题，和群访事件。这种模式是目前较为自觉的改造模式，也是高地价环境下，大部分开发商的选择。 二是由村委和村民主导开发，村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这种模式需要政府支持力度比较大，比如在基础设施、公建设施及资金等方面，给足优惠和减免政策。适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况。 三是由政府主导，主要是指政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。这种方式由于前期拆迁安置成本高，政府难以做到资金的平衡，政府财政资金有限，目前还没有大规模开展此类土地的开发。 2、城中村改造中的法律关系 （1）民事法律关系 ①拆迁人与被拆迁人的拆迁补偿法律关系 补偿安置协商和补偿安置裁决必须满足被拆迁人对补偿安置方式的选择。在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置的问题，拆迁当事人可以以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《民法通则》和《合同法》。依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。依法成立的协议，受法律保护。补偿安置方式可以是产权调换，也可以是货币补偿，被拆迁人对补偿安置方式有选择权，补偿安置协议必需满足被拆迁人对补偿安置方式的选择，否则，补偿安置协议无效。 ②拆迁人与城中村内物业承租人、抵押权人、继受人之间的法律关系 拆迁租赁房屋，应衔接好补偿与租赁的关系。《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，