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关于房地产工程项目管理的探究 　　摘要：随着社会经济的不断发展，房地产工程已成为了当前中国的一个热门话题，如何加强对房地长工程项目的管理水平，有效地降低工程造价，已成为广泛关注的问题。本文简述了房地产开发及其项目管理的概念和含义，分析了房地产项目管理的作用，并提出了加强房地产工程项目管理的办法。 　　关键词：房地产工程；项目管理；开发 　　 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　一、房地产开发工程项目管理概述 　　（一）房地产开发的概念 　　房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，但房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括了土地开发及房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。 　　（二）房地产开发项目管理的含义 　　房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方以及勘察、设计、规划、建材、施工、市政等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 　　 　　二、房地产开发项目管理的作用 　　房地产开发项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面。 　　（一）房地产开发项目的计划管理 　　对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条 　　不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部 　　开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。 　　（二）房地产开发项目的组织管理 　　房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 　　（三）房地产开发项目的协调管理 　　房地产开发项目的协调管理为开发项目提供了和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。 　　（四）房地产开发项目的控制管理 　　房地产开发项目的控制管理有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的成本造价、施工工期、资金使用以及工程质量等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。 　　 　　三、房地产工程管理的措施 　　（一）加强在设计阶段的造价控制 　　要有效控制工程造价，达到投资省、进度快、质量好的效果，在设计阶段就对工程造价实施严格的控制是不可或缺的。针对目前设计人员经济观念淡薄，随意变更设计的问题，应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，改革现行设计取费办法，建立激励机制，实行优质优价支付方法，让设计单位承担设计过程中应承担的经济责任，如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费，从而保证设计深度和控制变更数量，控制工程造价增加的源头。采取一定魄约束力是对设计规范、设计标准，工程量与慨预算指标等各方面控制的一种举措。 　　（二）定好大原则，兼顾公平 　　房地产工程管理中，对施工单位的管理与监督是一项十分重要的内容。在房地产开发周期中，房屋的全面施工阶段所占比例较大，建筑工程的投资占总投资比例是最大的，此外，建