《成都二手房买卖流程》.doc

二手房买卖流程(成都市)： ? ??第一步:自我能力评估 购房实力评估 购房者身份 ??第二步:寻找房源 通过中介寻找二手房 网上寻找房源 通过朋友介绍 ??第三步:验房 对房屋质量的检验 对权属状况的检验 ??第四步:估算房价 方式一:委托中介机构或估价事务所进行评估 方式二:自己通过反复比较估算房屋价格 ??第五步:选择付款方式 银行按揭 贷款 现金付款 ??第六步:签订购房合同 二手房合同签订注意事项 ??第七步:房款的交付与过户登记 选择合适的房款交付方式 过户登记 ??第八步:交房 注意事项 ?第一步:自我能力评估 ? （一）购房实力评估存款：有多少存款，可拿出多少来买房。月收入：若是贷款买房，可为贷款额度及年限作估计准备。?家庭月收入：同样可以体现买房的支付能力。固定资产：股票证券，实物资产等可否变成买房款。缴纳公积金和税款：不可小看，一大笔呀。 购房实力评估 购房者身份 ? 下一步 回到买房流程总览 ? （二）购房者身份1外地人?外地人购二手房入户的规定?在2000年成都住宅暨房地产大型交易会及新世纪成都第一个房地产春季交易会期间，外地人购买二手房，将准予入户成都。 据了解，凡外地人员在交易会期间购买的二手房建筑面积达到40平方米～60平方米的，准予入户2人；建筑面积在60平米以上的，准予入户3人。购买二手房系购房者本人及配偶、子女、父母、岳父母要求入户的，按人收取城市基础设施补偿费15，000元；其他亲属要求入户的按人收取城市基础设施补偿费25，000元。2.未成年人?未成年人也可买房，但需其监护人出具保证书?3.老人?以老人的名义购买,涉及到遗产税问题,但目前成都市尚未开征4.夫妻?相关政策如下:新〈〈婚姻法〉〉第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。?第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。 购房实力评估 购房者身份 ? 下一步 回到买房流程总览 ?第二步:寻找房源 ? 通过中介寻找二手房?1. 委托中介机构办理二手房交易有何好处?一是房源信息多。为市民进行交易提供了广阔的选择空间；二是办妥手续快。由于二手房交易手续十分繁琐，个人办理需要较长时间，而委托有信誉的中介机构办理，因其对相关业务流程非常熟悉，则所需时间较短；三是可降低风险性。有些信誉好的中介机构开办了中间担保业务，为买卖双方的房款交割和房屋交付以及产权过户作中间保证，大大降低了交易风险。除此以外，建行、农行等金融机构都与中介机构签定协议，合作为客户办理二手房抵押担保贷款。所以说，这不失为二手房上市交易的一条捷径。2.如何选择中介机构?a.选择成都市房地产经纪协会(属民间性质，拥有60多个会员单位)的会员单位,如会员单位有不法中介行为,购房者可向协会投诉。b.选择成都市房产管理局二手房交易专区的22家中介机构,如有不法中介行为，购房者可向房产管理局有关管理部门投诉。 通过中介寻找二手房 上网找适合房源 通过朋友介绍 ? 上一步 下一步 回到买房流程总览 ?第三步:验房 ? (一)．对房屋质量的检验?第一部分:实地察看一、查看是否有私搭私建部分?　　1．是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；?　　2．是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；?　　3．阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。二。确认房屋的准确面积?　　1．包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；?　　2．产权证上一般标明的是建筑面积；?　　3．最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积三、观察房屋的内部结构及装修的状况　　1．户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；?　　2．管线是否太多或者走