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试论如何控制房地产开发的工程造价 　　【摘要】房地产开发中成本控制是是一项复杂关键的系统工程，科学合理地对工程造价进行控制，进而降低开发成本，获得利润最大化，是房地产开发企业获得经济效益的关键因素，工程造价也是影响房地产价格最重要的因素之一。本文重点分析了在房地产开发中工程造价的控制的原则，并提出了开发全过程中造价控制的建议与措施。 　　【关键词】房地产开发；工程造价；控制 　　中图分类号： TU723.5 文献标识码： A 文章编号： 　　引言 　　在房地产开发过程中，企业的根本生存之道是在开发当中实现利益的最大化，如何降低开发成本，是现在许多企业共同的问题。工程造价的确定与控制贯穿于房地产开发全过程。在开发建设过程的各个阶段中，有效地控制工程造价是企业的生存关键。本文在房地产项目中的设计、招投标、施工、竣工等各阶段工程造价控制的进行重点分析，提出了房地产开发全过程中工程造价控制的具体措施及建议。实际论述了如何有效控制房地产开发的工程造价。 　　一、工程造价控制的基本原则 　　工程造价的控制涉及到方方面面,是一项十分复杂的系统工程。工程造价的有效控制，是以合理确定为基础，有效控制为核心。需要对项目建设的决策、设计、发包、实施、决算等全过程实施动态的全方位的控制。力求在建设项目中合理配置人力、物力、财力，取得较好的投资回报和社会效益。其目标是把工程造价控制在允许的限额以内，并随时纠正产生的偏差，保证项目管理目标的实现。 　　1、设置好各阶段工程造价的控制目标。 　　工程造价的各阶段目标是一个有机联系的整体，相互补充，相互制约、前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价控制的目标系统。设置好各阶段工程造价目标是一个优秀工程的基础。目标设置应该进行充分的调研,力求先进、准确、合理。进行切实可靠的目标管理，在这个复杂的系统工程中做到粗中有细，条理清楚，实现各阶段对工程造价的科学控制。 　　2、突出工程造价全过程控制中的重点。 　　工程造价的控制是一个系统工程，涉及的范围很广泛。目标的设置要有先进性以及实现的可能性。既要对其行为进行控制的约束机制，也要有能激发执行者的积极性的强化激励机制。在工程造价的管理与控制过程中，应抓住影响造价的主要因素，对其进行严密监控。抓住全过程的重点，进行有针对性的控制，实现工程造价全过程的资金利用最大化，实现企业的利益最大化。 　　3、工程造价的控制要立足于主动控制。 　　我们应把控制立足于事先主动采取措施，采用主动积极的以预防为主的控制方法,能动地影响投资决策,影响设计和施工，以避免实际值与目标值偏离太多。房地产企业应该主动地编制投资决策，影响设计、招标和施工，实现工程造价的全过程控制。在工程全工程中对工程造价的主动控制具有切实的意义。 　　二、工程造价的管理控制的几个关键环节 　　1、设计阶段是控制工程造价的前提 　　项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短，而且也影响建设项目的使用价值和投资收益。一个项目成败关键点是要有一个好的方案设计。在不同的设计阶段提出对结构形式、工程量、设备、材质等的不同控制重点，并控制主要原材料的平米含量和平米参考造价。在设计阶段，加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。加强设计变更管理，杜绝不合理的设计变更。对确实必须发生的设计变更，加强审核程序，有专人签字后方可生效，同时分清洽商是哪方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。先算帐后变更，使造价得到有效控制。 　　2、工程招投标是有效控制工程造价的重要环节 　　工程招投标是有效控制工程造价的核心。实行招投标，优选设计方案。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制。通过设计招投标来选择优秀的设计单位。同时认真编制工程量清单和招标文件，做好评标、询标、回标分析、定标等工作。招标文件的条款应严谨、准确和全面，文件中要充分考虑到对开发商有利的因素，减少开发商的风险。慎选报价形式，重视标底的编制与审核，报价形式多种多样如工程量清单报价、施工图预算报价、费率报价、单价招标等，各有优缺点。开标后、定标前，需对投标人就履约、工期、报价、价格调整方法、存在问题等进行询标，为合同谈判提供良好的基础。 　　3、施工阶段有效控制工程造价的核心 　　施工阶段是工程造价控制的关键。工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段，工程量大，涉及面广，影响因素多。一是合理控制工程变更，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的核价。控制变更的关键在开发商，由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件的变更、进度计划变更和工程项目变更。必须做好现场计量签证工作。另一方面，对签证的描述必须真实、客