国有控股物业公司存在的问题及对策研究.docVIP

国有控股物业公司存在的问题及对策研究 　　摘要：随着市场经济的发展，物业公司的竞争越来越激烈，国有控股物业公司在经营管理方面存在的问题日益凸显，严重制约了自身的发展。本文从分析国有控股物业公司存在的问题入手，找出了公司管理规章制度不完善、“一言堂”现象严重、市场竞争能力不足、营销策略滞后和职工素质低等制约自身发展的问题，针对这些问题，从完善企业内部监管体系、实施品牌战略、构建核心竞争力等方面提出了相应的解决措施，希望能为我国国有控股物业公司的发展提供借鉴作用。 　　关键词：物业公司 国有控股 经营管理 　　1 前言 　　2003年国务院正式颁布了《物业管理条例》，对于物业管理的规范化和房屋所有人的合法权益的维护都有着重要的意义。由于我国的物业管理发展较晚，发展进步的时间也相对较短，物业管理过程的矛盾日益尖锐。 　　国有控股物业公司是我国物业公司的重要组成部分，在过去该类物业公司充分发挥了自身的优势，公司管理也比较顺畅。但随着房地产市场的空前繁荣，人们对物业需求的不断提升，国有控股物业公司越来越不适应市场的需求，公司经营管理方面出现了这样或那样的问题，这些问题主要表现在物业管理程序、收缴物业费等制度实施上的缺陷；物业一言堂问题严重，股份制的实施还未健全，高层管理的矛盾非常明显；物业管理人员的素质还待进一步增强，管理层缺乏与物业所有人的沟通协同，物业管理处于单项管理的局面；物业竞争力缺乏，宣传机制还未进一步健全和完善，物业管理的横向竞争存在短板等方面。本文追根溯源，分析出了存在的问题，并对其进行了探讨，并且提出了相应的对策建议。 　　2 国有控股物业公司内涵及其业务分类 　　国有控股物业公司是指由国家机关主控股份，经营管理人受物业所有人的委托，依托国家有关法律规定，按照合同和契约行使管理权，运用现代管理的科学技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值的企业。 　　国有控股物业管理的业务可分为四类：（1）基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；（2）专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理等；（3）特色业务类：包括特约服务和便民服务；（4）经营业务类：房屋中介服务、装修服务等。 　　3 国有控股物业公司存在的主要问题 　　随着国家对物业市场的不断规范，以及人们对高质量物业需求的不断提升，国有控股物业公司在经营管理方面出现了种种弊端，严重制约了自身的发展。 　　3.1 公司管理规章制度不完善 　　一是产权制度不清，机制不顺。当前，国有控股物业公司的人、财、物被上级公司所实际控制，整个物业公司抱着“大树底下好乘凉”的心态进行经营。造成这些结果就在于产权制度的僵化不清，管理阶层思想观念陈旧腐化，管理阶层主观能动性差，员工吃大锅饭得现象还存在，市场经济运作效率低下。二是资金管理制度不严，增值潜力不大。目前，国有控股物业公司的规模不能达到国家级水平，公司的资金使用常常受到上级限制，难以形成自我产业资金积累，加之公司的资金管理制度单一，企业增值潜力不大。三是管理主体的混乱无序。国有控股物业公司所辖住宅小区的管理主体有业主大会、业主委员会、业主、物业使用者等，同时社区居委会也具有指导监督的作用。在具体权利和职能划分时，没有细化、具体化、责任化，关于权利义务纠纷的案件频频出现。四是物业服务制度标准没有界定。在具体经营过程中，国有控股物业公司没有对服务质量标准进行界定，对服务内容也没有进行有效的效绩考评，对物业管理质量纠纷没有提供形而有效的完整依据，导致了物业纠纷隐患较多。 　　3.2 管理责任界定不清，“一言堂”现象严重 　　“一言堂”现象主要集中在以下三个方面，一是股权相对集中，国有控股物业公司的大部分股份掌握在董事局手中，从客观上助长了物业管理公司管理层“一言堂”问题。其主要危害是削弱了市场调剂的作用和公司监事会作用难以发挥。二是由于公司“一言堂”现象的严重存在，导致了中高层管理既害怕不听指挥被开除，又害怕听指挥了还是没效果仍然被批评，人员职工互相推卸责任，而不履职尽责。三是任职制度存在虚化，作为国有控股物业公司应该进行高效、公平的人才任用机制，然而公司管理阶层对其进行了暗中操控，提前拟定了“关系户”，严重违背了公司职工任用制度。 　　3.3 市场竞争能力不足 　　一是公司的市场定位还不够明确，物业管理服务对象没有针对性；二是没有选择合适的价值链增值环节，即基本服务专业化、管理集成化、增值服务三个步骤；三是没有设置合理的成本核算程序，导致成本开支较大，浪费现象明显；四是人才资源不丰富，特别是在人才聘用和选拔、升职和奖励方面做的还不尽人意；五是自身文化建设存在短板，市场竞争缺乏张力。 　　3.4 营销