如何成为房地产工程管理专家精要.pptVIP

9、现场风险管理 ? 什么是风险？ 1. 风险管理：是一个预见、识别风险，并通过一定的管理方法和应对措 施规避、转移、降低（消除）、接受风险影响的过程 2. 房地产项目管理常见风险： 战略执行偏差风险、团队管理风险、经营计划风 险、资源整合风险、法律法规风险、自然条件风 险、安全隐患风险、质量风险等 3. 项目风险管理目标：使潜在不确定因素变为可测知的关注点 9、现场风险管理 ? 工程管理中容易发生的风险 “五抢”风险 无证施工、图纸不全、安全事敀、现场出入口管理、施工噪音、周围道路污染、 项目外部信息宣传、政府处罚、周围居民投诉、同行举报、天气等； 施工安全、材料组织、人力资源、技术应变措施、政府验收协调、图纸进度和 质量不合拍、质量风险、天气等； 材料组织、人力资源、施工安全、设计变更、周围居民投诉、天气（台风等）、 施工质量、政府过程检查及整改等； 材料组织、人力资源、前期报建与竣工备案一致性、政府验收部门公关协调、 验收资料准备（甲方、总包、监理、设计院）、赠送面积、施工质量、天气 等； 备案证件不全、质量风险（施工细节、观感）、使用功能风险、外界媒体、销 售承诺一致、合同风险（按时交付）等。 抢开工： 抢预售： 抢封顶： 抢竣工备案： 抢交付： 9、现场风险管理 ? 工程管理中容易发生的风险 合作方扯皮风险 ? ? ? ? ? 平等尊重是前提，己所不欲勿施于人 重视前期游戏规则的建立 规范完善的合同管理 避免超低价中标和大量后期索赔 过程中的定期和不定期交流非常重要 案例：一锤子买卖的合作方 9、现场风险管理 ? 工程管理中容易发生的风险 交付风险 左图关注两点： 1、立面线条影响窗户 2、立面线条影响阳台栏杆 交付风险应该在实施前就发现 并提出针对性的解决方案！ 案例：里面风格带来的交付风险 9、现场风险管理 ? 工程管理中容易发生的风险 验收风险 【民用建筑设计通则】 “临空高度在24M以下时， 栏杆高度不应低于1.05M。 ” 105CM “栏杆高度应从楼地面戒 屋面至栏杆扶手顶面垂直 高度计算，如底部有宽度 大于或等于0.22M，且高 度低于或等于0.45M的可 踏部位，应从可踏部位顶 面起计算。” 这类风险应该在审图环节就发现并变更解决！ 案例：阳台栏杆高度影响验收问题 25CM 45CM 10、内部配合管理 ? 开放日，配合很重要 ? ? ? ? ? 确定开放区域和范围 制定专项方案和计划 全员参与（包括施工单位和监理单位） 各专业协同一致，责任到人 提前通知并提供开放信息，让客户和准业主有所了解并充满期待 ? ? 必要时进行彩排 微笑待客，服务到位 万科要求至少两次开放日 10、内部配合管理 ? 协同、协同还是协同 10、内部配合管理 ? 跨界与越界 第一部分 第二部分 第三部分 什么是现场管理 项目前期阶段 项目实施阶段 第四部分 项目交付阶段 1、客户对质量感知的维度 客户认为表现房屋质量的主要维度是品质感（细部 效果、品牌材料及设施） 案例：某项目在客户开放日活动及客户预验房时，客 户提出了大量问题，由于内部信息传递原因，这些问 题没有及时得到整改；交楼时客户发现自己前次提出 的问题完全没有得到整改，结果情绪非常激劢，最后 引发了群评。 2、交付阶段的快速反应直接影 响客户认知 案例：盖勒普进行的质量满意度调查显示，当客户发 现问题后，如果我们的整改反应及时、且能够一次性 解决问题，客户的质量满意度反而会出现提升。 3、决定交付质量的因素 ?要实现满意的项目交付，我们应该做到： ? 成立品质检查小组 ? 调整室内外整体施工保障计划 责任部门——项目管理部 ? 室内甲供材料保障计划 责任部门——成本采购部 ? 验收保障计划 责任部门——项目发展部、项目管理部 ? 客户关系保障计划 责任部门——客户关系中心 ? 物业服务中心保障计划 责任部门——物业公司 4、交付中的协同 5、及时进行交付总结 16个抽样项目装修房质量投诉问题数据统计 交付阶段及时总结管理经验将对后续项目产生重要影响 最后：案例2则及万科如何从根本上保证 室内空气质量的举措 Thanks 感谢您的时间 * 2、项目外围协调管理 ? 常抓不懈的外联工作 ? 规划、建设（质、安检）、消防、人防、交通、城管。。。。 ? 垄断的供电、供水、供气、供暖。。。。 案例：紧急挂靠才通过 验收的强电工程 2、项目外围协调管理 ? 主动欢迎 积极引导 争创口碑 学会与公众及媒体打交道 案例1：农夫山泉“标准门”事件 案例2、开盘前三天，为“火灾事件”灭火 3、现场技术管理 ? 全套施工图