深圳中建投九江项目定位及物业要点.ppt

建议花园洋房户型面积： 一层控制在155㎡左右；二层控制在140㎡左右； 三层控制在130㎡左右；四层控制在115㎡左右； 五层控制在105㎡左右；六层控制在89㎡。 （以上面积不含赠送面积） ☆除了层层有露台的设计之外，另外建议设置北向入户花园，以提高产品附加值。 ☆在位置较好的花园洋房设置6F+1跃层设计，其余不建议在顶层设置跃层户型。 排屋户型 户型建议 物业发展建议KPI总结 物业建议 提供标准化优质产品，基于市场需求的适度创新 主力户型面积 整体规划 承引新古典主义纯正血统 社区商业中心概念，符合项目形象的主题文化商业街 主题景观体系 + 组团文化景观 做足1.8的容积率 基于项目整体战略的需要，合理排布各物业类型 多层90—130m2，高层小高层90-140m2 ，花园洋房89-160m2 建筑风格 商业配套 园林景观 容积率 户型设计 至高标准的城市生活： 创新产品理念： 品质户型： 正凯集团海宁马桥项目物业发展建议 谨呈:深圳 中建投 深圳 中建投九江项目定位及物业发展建议 本次提案阐述问题 第一部分：《项目市场分析报告》 主要内容：分析相关市场，界定项目属性，客户情况摸查，项目可行发展方向建议 第二部分：《项目发展定位报告》 主要内容：开发要求明确的基础上，对项目发展定位进行深化，对项目开发策略、运营及收益模式，规划设计进行深入探讨 九江城区由两湖时代向八里湖时代迈进 项目所在地庐山区为城市重点拓展区域 魅力九江，机遇九江 ——中国优秀旅游城市 ——中国十佳投资城市之一 ——GDP近5年年平均增长12% ——城市凝聚力指数全国前十 八里湖 庐山区 赏 九江 开发区板块： 1、政府全力打造的城市新中心 2、在售楼盘集中在龙开河沿线，环境资源优势较明显 3、价格4000-5000元左右 4、产品以小高层多层为主 浔阳区板块：1、传统中心区，市场接受度高； 2、小高层、高层为主，同质化严重； 3、沿湖价格5000以上 沿江价格 5000左右 庐山区板块： 1、城市新区，市场认知度不高； 2、价格水平在3500元左右，为九江板块最低； 3、90-120㎡小高层未来同质化竞争激烈 市场规模较小，板块差异和价格梯度不明显，客源重叠和板块替代性强 区域扫描 析 楼市 区域扫描 庐山区板块特征：新兴发展板块，市场认知度 与接受度不高。板块界定：长虹大道及其延伸 段以南区域 当前在售项目不多，以经济型公寓为主，价格3500左右 未来区域内小高层供应量较大，产品同质化严重（主力户型均为90方两房和120方三房面积段），普通公寓的竞争压力较大 在售代表楼盘：香域半山、浔阳名城、莱茵名郡、慧龙新城、庐山国际新城、奥林匹克花园等 庐山区主要在售楼盘分析 基本数据 香域半山 莱茵美郡 浔阳名城 总建面 约12.3万㎡ 约15万㎡ 约14万㎡ 容积率 1.78 1.98 2 物业形态 多层，小高层、高层 小高层 小高层、单身公寓 立面风格 现代简约高级墙面砖为主，少部分涂料 仿绿城桂花城的新古典.涂料+面砖组成三段式立面 地中海风格 橘红色坡屋顶+欧式外饰 景观设计 双面临河,内有巴厘岛风情园林 主要体现在对龙开河、龙开河公园等外部景观利用 小区以水景环绕为主线，穿插园林景观 主力户型 90㎡两房 120㎡三房 90㎡两房 95㎡两房 128㎡三房 图片展示 市场规模较小，板块差异和价格梯度不明显，客源重叠和板块替代性强。庐 山区为新兴发展板块，市场认知度与接受度不高，但庐山区是极大的机遇区 市场总结 土地市场：近6年波动明显，2005为出让面积高峰年，2006为出让宗数高峰 年，2009年土地成交金额与成交均价均创造了历史新峰值 供求情况：对比2005—2009年土地出让面积与商品房销售面积，预测九江房 地产市场在2010年或更长时间不会出现供过于求现象 市场均价4000-5000范围，庐山区为价位最低板块，均价3500左右；整体市场一 小高层、高层为主力供应产品，90—130 ㎡为市场主力接受户型；整体市场产品 同质化严重 项目属性 交通： 距老城核心区及火车站直线约4公里。 距市府核心区直线约10公里 地块位于九江市庐山区前进东路南侧（原九江玻璃纤维厂生产区），交通系统完善。位于城市新兴发展板块 5公里 市中心 核心区 项目所在地 配套： 教育资源：大、中、小学均有，教育资源完善。 商业配套：市政、生活配套完善，但档次不高。 10分钟车程 火车站 5分钟车程 品 地块 项目整体地形呈梯形状，地块不规整，无自然资源及人文资源 项目属性 经济指标数据：