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论房地关系与统一不动产登记簿册 兼及不动产物权实体法与程序 法间的交织关系 张双根 * 摘要基于编制原则与功能定位 ，不动产登记簿册的统一取决于实体法上不动产概念 及其物权关系的构造。就国有建设用地范围内的“房地关系”，建筑物不论是否采取区分所有 形式 ，均应与建设用地使用权或其共有份额一起，共同作为不可分之“元素”而构成一个整体， 成为一个处分行为之客体；在建建筑物只能成为建设用地使用权或其共有份额的重要成分，只 能以后者来构建相关物权关系。惟其如此，才能形成真正意义上的“房地一体”制度，进而在赋 予建设用地使用权以“准土地”之身份后，才能实施真正的“房地合体”登记 ，实现我国不动产登 记簿册的实质统一。 关 键 词 不 动 产 ；房 地 关 系 ；建设用地使用权；在 建 建 筑 物 ；统一登记簿册 导 论 虽 然 2007年《物权法》(第 1 0 条 第 2 款）已有明确交代 ，但不动产统一登记的立法工作 ，直 到最近一年才在新一届政府的推动下 ，有声有色地开展起来。依官方公布的立法规划 ，将于 2014年 6 月底前出台《不动产登记条例》，然后再用三年左右时间全面实施不动产统一登记制 度 。立法的宗旨在于实现登记的“统一”，做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四 * 北京大学法学院副教授。本文之写作 ，幸得北大法学院孙新宽博士全力协助 ，特志谢意! 北大法律信息网 　北大法宝 统一”。〔1〕其中登记机构的统一 ，在政府机构改革与职能转变的大背景下 ，自然最受公众与 学理的关注 ，〔2 〕且近期国土资源部之下正式挂牌成立“不动产登记局”，也标志着不动产登记 “四统一”工作已迈出重要一步 ，结束所谓“九龙治水”的局面。〔3 〕不 过 ，登记机构的统一 ，只 是统一不动产登记制度的第一步 ，并非其全部。自理论上言 ，“统一”意味着登记制度在整体上 的内在体系化与系统化 ，意味着登记机构、登记簿册、登记程序以及各种登记之效力的实质性 统一。若不能如此 ，即使已实现登记机构的统一 ，其“统一”也仅流于形式 ，与房地登记分属不 同机构的现状相较 ，只是百步与五十步之别。 在登记制度实质性统一的各项要素中 ，登记簿册是不动产登记得以操作的载体 ，是不动产 登记制度赖以存在的基础 ，因此 ，登记簿册的统一无疑是接下来登记统一工作的另一重头 戏 。〔4〕而如何形成统一的登记簿册制度 ，可自内外两方面来观察：在其外部 ，需回答应设置 哪些种类的登记簿册 ，以及各登记簿册彼此间的关系；在其内部 ，登记簿册之名称、各登记栏目 及其名称、各登记栏目内可登记的权利与事项、各登记栏目以及各登记事项间的关系等 ，这些 登记簿册构成要素应如何协调统一。 同样因为登记机构的不统一 ，我 国 目 前 已 有 的 不 动 产 登 记 簿 名 目 繁 多 。这一现状是 否随登记机构的统一而有所改观 ，尚在未定之中。〔5〕其 中 ，土地登记簿与房屋登记簿之 分 设 ，因 现 行 法 将 建 筑 物 视 作 独 立 于 土 地 之 不 动 产 ，〔6 〕似 乎 自 始 具 有 当 然 的 制 度 正 当 〔1〕 其工作进展 ，参见《国务院办公厅关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》 (国办发〔2013〕22 号），载 http ：///zwgk/2013—03/28/content_2364821.htm，最后访问日期 ：2014 年 6 月 8 日；2013 年 11 月 国 务 院 常 务 会 议 ，参见 http://news. xinhuanet. com/fortune/2013 — 11/20/c_ 118225491.htm? prolongation= 1 ，最后访问日期：2014年 6 月 8 日；今年两会期间国土资源部负责人专访 ，参 见 n396276368.shtml，最后访问日期：2014 年 6 月 8 日；近期国 土部相关负 责人所给出的时间表 ，参见 http： //news. . cn/xwdt/jrxw/201404/120140421_ 1313233. htm，