骊山项目营销划纲要PPT65.pptVIP

项目与阳光品牌关系： 追求更优越、优质的生活 消费者 项目、概念、主张、品质 品牌定位 阳光项目 产品与消费者的连接点 阳光认知度 品牌 项目认知度 品牌 本次提案结束 Thanks 甲山水房地产顾问有限公司 2005年5月12日 第二部分：市场定位 第一章：地块SWOT分析 地块优势分析： 地块七通一平，临街； 盘踞骊山脚下，毗邻华清池 自然景观多，并无视觉障碍； 周边青山绿水空气新鲜； 可以利用资源较为丰富。 地块劣势分析 ： 周边生活、市政配套设施差； 项目地处较偏僻地段； 项目地形不规则 交通不便利 地块机会分析 ： 区域市场处于需求态势； 郊县城市化将会扩大客户群； 消费市场为感性消费 位在未来临潼的重点发展区 地块威胁分析： 不可预见的政府宏观政策 人居生活配套、氛围 规避劣势和威胁策略： 项目规划初期应考虑解决人们日常生活配套； 引导购房者消费，以优势最大化，劣势最小化以及发展的角度宣传项目； 加大对团购的优惠政策； 加快项目的立项和开发建设，防止政府宏观政策对开发过程干扰； 第二节：WT规避 SWOT分析结论 通过本项目SWOT分析，可以看出本项目最大的核心优势就是自然 景观，也是制胜市场的刹手锏。项目当前需要解决的关键点就是加强 配套设施的建设，这样势必孵化出多种升值效应，并有效演绎和延展 本项目优势最大化和规避项目威胁点，弱化劣势，强化核心优势，也 便于对项目价值的提升和销售。 第三节：结论 第二章：项目的市场定位 第一节：项目市场形象定位： 1、山水庭院 院落生活 自然环境，构筑项目 “不可比拟性”的价值体系 第二节：项目建筑规划定位 建筑风格： 现代主义建筑风格 以现代设计元素简洁、实用诠释设计风格 景观定位： 庭院式园林景观 建筑主题: 围合式庭院 第三节：目标客户群定位 消费群的定位它贯穿于项目的开发，并对项目销售至关重 要，且它具有连带作用 。所以本案的客户定位尤为重要， 经过我们的深入调查及研究分析，本案目标客户群定位为： 临潼区中等和偏下收入阶层 第四节：项目主力客户定位 百分比 0% 20% 40% 1、市场购房者年龄分遍状况 5% 15% 35% 32% 13% 22- 25 26- 30 31- 40 41- 50 51- 65 事业单位人员、国企职工、个体职业者； 已奠定事业基础，家庭月收入2500元---4000元 年龄介乎35—45岁之间； 文化素质高； 注重实质价值； 进城或头次置业。 2、主力客户的具体描述 第五节：项目销售价格定位 考虑到本案的地理位置，交通条件、客户群的承受力、 小区规划和工程造价、以及周边项目竞争等诸多方面因素， 本案的全程均价定为：1600元/平米左右； 第六节：项目户型设计及主力户型定位 户型设计： 以居住的完美舒适度为前提，通过对他们生活习性和家庭成员 状况及结合市调数据分析，以中户型设计为主， 由85—140㎡的两 居----四居居室构成，分为平层、跃层2种形式。充分考虑现代生活 需求，大开间设计。在功能分区上干湿和动静合理划分。南北通风 顺畅，保障健康生活;阳台共享内庭院和骊山。 主力户型： 三室两厅为主； 第七节：规划户型配比 ☆2室2厅 --- 85㎡----95㎡--- 占25% ☆3室1厅-----100㎡--110㎡----占17% ☆3室2厅-----111㎡--130㎡----占45% ☆4室2厅-----140㎡----占13% 规划户型面积配比 ☆85--95 ㎡---56套----占30.4% ☆100--110㎡---33套----占18%： ☆111--130㎡---76套占41.3% ☆140㎡----19套---占10.3% 第三部分：骊山项目营销规划 第一章：营销规划制定原则 1、根据项目发展周期的推进 2、根据市场反应及时应对 利用媒体、公关活动对项目进行炒作，引起各方关注。 树立项目的生活主张，与消费者互动，增加入筹认购率，准备“发洪”。 预热期 认购期 公开发售 强销期 清盘 “蓄水”达到高峰，公开项目对市场发售信息，在当地引起震撼，掀起波浪。 借助公开发售的势，对产品软硬件等优势，加大宣传，再次激起热销浪潮。 在项目销售尾期，运用价格杠杆，力求项目在热潮中售罄。树立本市地产楷模。 能量论 蓄水阶段 销售阶段 第二章：营销周期规划 项目处于负零时，开始市场认购期。 预热期 认购期 公开发售 强销期 清盘 在项目施工达到零阶段，开始对外