X年5月长春红星美凯龙项目营销执行报告.pptVIP

通过以上分析我们认为： 在不确定的房地产市场背景下，本项目要全面超越区 域项目，实现目标，将面临两大问题： 户型对比上，90平米户型，在朝向、梯户比、公摊、物业类型等方面均处于劣势，竞争压力较大 户型对比上，40-70平米户型方正，空间划分合理，但在居住实用性及舒适性有待提高 蔚蓝国际客户关注点——看重地段、配套 二道区主力置业客户群——来源区域 二道主力置业客户群——客户类型 二道置业客户特征——购房关注因素 URD的核心特质 丰富夜空的天际线，建筑的整体性雄伟壮观，展示项目的标志性； 顶部灯的处理给人们的夜间活动创造一个良好的光照环境，给业主带来视觉、身心上的享受。 富有变化和情趣，参与性强的屋顶空间，体现形象与品质 社区业主组织——运动、电影、音乐、休闲等爱好者的联盟 多元的太古城，城市的太古城 形象策略 展示策略 推广及客户策略 城市事件——强势蓄客活动：认筹启动+开盘抽取两套免费赠送单位作为回馈，倾城影响力 城市事件——一场体验盛宴 抢客户——条幅、飘球截流 抢客户——DM单派发撒网 抢客户——导视吸引 8.15日开始认筹金——存一万抵两万 认筹建议采用看楼积分的方式——以来看楼的次数决定开盘购房时的优惠额度 重要营销节点，每个节点一个印花，集齐四个印花，开盘当天成交，立即获得1万元开盘优惠，每个节点做好客户登记 9.12日样板房开放 9.27-9.30日算价 10.1日开盘 第一部分：执行 价格的合理性、速度的可控性、危机处理体系（战略和战术的辨证） 第二部分：管理 管理对接、沟通平台的建立，确保信息的对称、让开发商理解我们 第三部分：成长 在管理中成长（通过成熟的管理流程实现人员成长） 阶段客户价格敏感度试探 价格的合理性保障小结 速度的可控性保障 速度的可控性保障——客户梳理 速度的可控性保障——客户梳理 速度的可控性保障——客户梳理之后的 关键动作！ 速度的可控性保障小结 跨地域、跨部门政策快速解析并平台共享，全国同时代理的逾150个项目市场即时反馈政策风向，保障项目规避政策风险。 危机处理保障体系 高效的沟通 明晰的制度 标准的流程 第一部分：执行 制定合理的价格、精确速度控制、配合危机处理，保障目标的实现和利润的合理化放大。 第二部分：管理 通过高效的沟通、制度的保证和标准的流程，确保目标的实时监控管理和准确、高效的信息传递。 三部分：成长 对重要工作环节全程参与、管理，对全程积累沉淀的书面报告、报表、阶段总结等珍贵文件进行梳理，提供给人员成长的实践机会和再实践的理论基础。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 第一批 2010年10月 2#/3#楼 预计销售价格：4800元/平米 预计销售面积：30000平米 预计销售金额：1.5亿 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 第二批 2010年11月 4#楼 预计销售价格：5000元/平米 预计销售面积：15000平米 预计销售金额：0.75亿 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 第三批 2010年12月 4#楼 预计销售价格：5000元/平米 预计销售面积：15000平米 预计销售金额：0.75亿 资金回收预算 1.5 640 28000 1000 45-80 10月 0.75 180 27000 300 45-80 11月 0.75 180 5000 300 45-80 12月 金额 套数 金额 套数 金额 套数 实现 70%销售率 实现 60%销售率 实现 50%销售率 售价 套数 面积㎡ 分期 按10月份销售预估，本项目今年回款3亿元。 整体运营营销曲线 营销费用：占整体销售金额1.5%，约450万元。 78% 20 8、其他 项目 预算 比例 一、 销售现场（不包括装修装饰） 20 4% 二、 广告投放费用 357 3% 1、网站 1 2、报纸 200 3、户外 60 4、围墙及道旗更换 10 5、短信 50 6、网络 6 7、直邮 10 展场 15 三、 物料制作费用 10 3% 四、 礼品费用 5 1% 四、 活动费用 30 7% 五、 不可预见费用 20 4% 合计 457 100% 营销费用明细 6 销售保障 预控保障（降低危机发生几率） 执行篇 A：价格的合理性保障 B：速度的可控性保障 C：危机处理保障体系 执行 价格的合理性保障 A ——价格的形成是一个过程； ——任何市场变化的出现都是有预兆的。 观点 所以，我们应该关注如何定价？ 1、项目解析 2、市场背景及竞争分析 3、客户意向调查 价格的制定方法——市场比较法 主要进行产品类别的分类和分析 关