万科房地产开发流程五证样片.课件.ppt

１、在某些公司，对产品的影响力有限，原因是项目定位不专业以及产品主义导向； ２、缺少从客户到产品的翻译过程也使得有些有价值的信息难于真实体现； １、新都市主义、低层高密度、 ２、对客户的经济性：送面积的几种做法：落地凸窗、坡屋顶复式（层高超过４．５米算两层，干脆做９米）、地下室、花园、露台；减少分摊； ３、对产品的经济性：成本优化——结构上省钱的做法； 1、费率招标与工程量清单招标；供方考察； 2、施工组织设计：基础施工与主体施工，流水线施工，逆做法；标段； 万科· 2008·05 房地产项目开发流程 传统的房地产开发模式 产品 设计 交楼物管 项目 销售 项目 建造 获取 土地 传统的房地产开发模式 产品 设计 交楼物管 项目 销售 项目 建造 获取 土地 传统的房地产开发模式 产品 设计 交楼物管 项目 销售 项目 建造 获取 土地 配套商品房模式 传统的房地产开发模式 产品 设计 交楼物管 项目 销售 项目 建造 获取 土地 一航万科模式 传统的房地产开发模式 出售 土地 获取 土地 开发商面临的尴尬：卖地比卖房子更赚钱 传统的房地产开发模式——其他模式 产品 设计 交楼物管 项目 销售/租赁 项目 改造 获取 房产 卖金融 产品 传统的房地产开发流程 项目定位 产品 设计 交楼物管 项目 销售 项目 建造 获取 土地 以土地资源为核心的项目公司开发模式 土地获取 土地获取 如果有选择，买什么样的地？ 1、土地为什么会增值？ （成都城市花园大二期土地被政府收回） 2、地价占总成本的比例意味着什么？ 3、地价的付款节奏意味着什么？ 为什么测算总是不准的？宏观经济环境与宏观行业趋势的影响力到底有多大？（东海岸——万科地产的滑铁卢？） 从商品角度出发，什么样的商品属性？ 测算结果与市场价格之间的关系？如何看待土地的客观价值？ 项目定位 《项目运营计划》 产品设计 一期范围及产品、示范区及流线、情景洋房、送面积、结构（成本）优化、审图、目标成本指导书、物业管理方案（前期物业管理招投标）…… 产品设计——万恶之源 项目经理部： 图纸老是出不来，老给我分层出图； 总包招标质量不高，因此造成施工过程中困难重重，管理难度很大； 销售中心： 样板房和售楼处的计划缺少主责部门； 规划阶段的楼号栋号和后期派出所的编号总是不一致； 实楼与合同附图不符，实楼和样板房不符的问题屡次出现； 成本部： “电子版图纸”和“招标图”缺乏严格的审核，质量不高，不能用于招标； 部品材料做法缺少同时的施工技术规范，降低工作效率 采购管理部： 精装修的材料部品选型流程不清，往往造成管理失控，或决策反复； 市政配套（供水/电力）施工单位的选择责任不清，会影响决策效率； 工程管理部： 市政输入条件及策划介入较晚，缺乏对规划设计的指导，因此造成很多技术难题；（土方平衡、管线路由……） 项目建造 费率与工程量清单招标、标段、甲供材、部品定样、分包、施工组织设计、土方与围墙、提前开工（无证开工）、标准做法、变更与签证、抢工、园建…… 项目销售 客户积累（产品说明会、活动、登记、认筹）、开放（概念/交付标准/工艺工法示范单位）、定价、销售承诺、合同附图、风险指引、开盘（排队、抽签）、认购…… 交楼物管 业主开放日、模拟验收、开荒、交付、面积差、返修…… 以土地为核心的开发模式所形成的产品系列 城郊结合部：四季花城产品系列 土地属性特征：位于城市近郊/城郊结合部；与城市 中心距离较近，交通配套少，是1－ 3年内城市扩张的主要方向；周边有 中低档生活配套,但不完善。 客户特征：复合客户群。以青年之家、小太阳、孩 子三代为主，少量青年持家。以自住需 求为主。 产品： 成熟产品/标准化产品 单价比： 0.88-1.49,平均1.03，中档 深圳 四季花城 万科城 上海 四季花城 无锡 魅力之城 。。。。。。 市区边缘：城市花园产品系列 土地属性特征：位于市区的成熟区域，是其中的 “安静区” ，周边交通及配套完 善，但以满足生活需要为主。 客户特征： 复合客户群。以富贵之家1、青年 之家、孩子三代、小太阳为主。以 自住需求为主。 产品：成熟产品/标准化产品 单价比：1