世联商业价值体系与销售方式p分析.ppt

商业价值体系与销售方式 商业铺面的价值体系（1）—— 商业铺面的价值体系（2）——处理不好就成为烫手的山芋 分3套体系、3个方案进行经济测算，其中建安成本随楼层增加而增加 基于以上信息与意见，对第二次汇报稿的部分指标进行修改 经济测算前提和假设条件（一）——基本指标 经济测算前提和假设条件（二）——关于租金 经济测算前提和假设条件（三）——关于税费 层数越高，利润率越小，累计净现值越小，投资回收期越长 层数越高，利润率越小，累计净现值越小，投资回收期越长 层数越高，利润率越小，累计净现值越小，投资回收期越长 以年租金增长率5%为例比较，建安成本越低，利润率及累计净现值越高 商业铺面的价值体系（3）—— 商业铺面的分割方式——本质是为了解决低价值区的销售 商业铺面的销售方式（1）——本质是回答销售和经营的矛盾 商业铺面的销售方式（2）——本质是回答销售和经营的矛盾 本报告是严格保密的。 “一步差三市” 各层天地别 案例：番禺信业的转变 —— 清远项目-番禺石基项目-番禺商业街-番禺石楼项目 对于每套方案，还将针对不同的租金增长率再做测算 单方开发建设成本 1500-1800元/平米 单方开发建设成本 2000-2300元/平米 1500 建两层 方案一 1800 建四层 方案三 1600 建三层 方案二 2000 建两层 方案一 2300 建四层 方案三 2100 建三层 方案二 单方开发建设成本 1100-1400元/平米 1100 建两层 方案一 1400 建四层 方案三 1200 建三层 方案二 案例 3%、5%、8% 4%、6%、8%、10% 租金增长率 75% 85% 出租率 半年 无 免租期 8 10 第四层 租金 10 18 35 本次方案 第二次汇报方案 15 25 40 第三层 第二层 第一层 案例 各项基本指标： 75% 出租率 6.5% 折现率 3574 第四层建筑面积（平米） 5200 第三层建筑面积（平米） 5200 第二层建筑面积（平米） 5200 第一层建筑面积（平米） 半年 免租期 1100-1400、1500-1800、2000-2300 单方开发建设成本（元/平米） 7 地租成本（万元/月） 项目关键时序节点假设： 2010年 开始出租年份 2027年 项目出租截止年份 2010年 开发建设年份 2008年 开始交地租年份 案例 出租第一年（2010年）租金假设： 8 第四层租金（元/平米.月） 10 第三层租金（元/平米.月） 18 第二层租金（元/平米.月） 35 第一层租金（元/平米.月） 年租金增长率假设： 130 80 58 第一层 67 41 30 第二层 37 23 17 第三层 18 5% 30 8% 13 3% 第四层 年租金增长率 3%、5%、8% 出租截止年份（2027年）租金峰值： 案例 25%*税前利润 6.5%*（地租成本+开发建设成本） 1.5%*租金收入 3%*租金收入 3%*租金收入 1%* 租金收入 12%*租金收入 0.1%*租金收入 5%* 租金收入 计算方法 总税费 税种 广告营销费 财务费用 其他 所得税 土地使用费、城市建设维护费 房产税 印花税 维修费用 房屋租赁管理费 出租运营成本 25.6%*租金收入 营业税 出租经营税金及附加 净利润= 总利润-所得税=（收入-成本-财务费用-出租税金和运营成本）-（收入-成本-财务费用-出租税金和运营成本）*25%=（收入-成本-财务费用）*75%-出租税金和运营成本*75% 出租经营税及附加、出租运营成本两项综合税率为19.2%（=25.6%*75%） 案例 大于20年 5% -258 1740 21% 1457 四层 19年 8% 158 1940 29% 1709 三层 16年 10% 334 1752 33% 1569 两层 投资回收期 内部收益率 累计净现值 累计净现金流量 净利润率 净利润 　 建安成本1100-1400 年租金增长率5% 18年 8% 445 3407 41% 3124 四层 15年 11% 799 3473 49% 3242 三层 14年 13% 870 3042 53% 2859 两层 投资回收期 内部收益率 累计净现值 累计净现金流量 净利润率 净利润 　 大于20年 3% -631 897 9% 613 四层 大于20年 5% -179 1163 17% 933 三层 19年 7% 53 1099 21% 916 两层 投资回收期 内部收益率 累计净现值 累计净现金流量 净利润率 净利润 　 年租金增长率8% 年租金增长率3% 案例 大于20年 3% -859 1178 11% 844 四