世联上海中海闸北项目综合体前期定位研究报告cbbdbbbedb9bbe.ppt

项目功能定位——融合区域规划、均衡发展的城市功能综合体，引领北区居住、商业、休闲新生活 地标式作品现代建筑群落 立体公共空间 城市点缀空间 开放空间营造 宜人的步行系统 立体人车分流换乘平台接驳 市场研究 居住 办公 商业娱乐 区域定位与区域核心产业决定写字楼的发展方向 1 写字楼发展模式 静安区 杨浦区 小陆家嘴 金融机构、证券投资、保险机构 咨询策划、文化传媒、现代商业、时尚消费 教育、科技、文化、研发及创业行业 区域核心产业 时代金融中心 静安创艺空间 创智天地 典型写字楼 国际金融中心 创意产业园 “城市副中心” “知识杨浦” 区域定位 汇丰银行、民生银行、上海银行、渣打银行总部 老厂房、弄堂工厂的改造 复旦大学、同济大学、上海财经大学，学区集中，学术氛围浓厚 周边依托 小陆家嘴 静安区 杨浦区 典型区域 创艺天地 同乐坊 同乐坊 复旦大学 同济大学 银行汇聚 花旗银行 华夏银行 发展外向型经济，缔造都市经济新增长点 1 闸北区区域定位 闸北区向核心商务区晋级 供求比1：4.67，投资潜力巨大 飞利浦及世界五大外包服务企业之一美国赛科斯公司等近百家著名企业进驻闸北 2010年前，闸北区拟建成总建筑面积50万方的中兴城CBD 主要发展外向型经济 吸引国际地区总部入主，缔造都市经济新增长点 写字楼的定位顺应整个闸北区域定位，顺应外包服务企业需求，增强配套服务功能 写字楼的最佳入市时机：住宅、商业发展成熟。如有资金压力，考虑快速回笼资金 问题，可在先期开发部分小面积办公产品，交通和配套可以支持，但有可能会造成 价值贬损的后果。 写字楼供给相对不足,空置率稳步下降,市场较为景气 供求状况——供给相对不足：自1999年以来写字楼的供应相对不足；2004年，写字楼的供应量为31.4万平方米，而同期需求量达到了43.4万平方米，是新增供应量的1.38倍。 空置率——伴随着供应相对不足，上海写字楼的空置率也逐步下降，由1999年的30.4%下降到2005年上半年的7%。 中房上海办公指数（反映上海写字楼市场的官方景气指数）——自2000年以来，办公指数稳步上升，由2000年的907上升到2004年的1289。 2 写字楼前景看好，本区域具备上升空间 中心区域写字楼供不应求，投资回报率最高 （1）受中心区区域土地量、容积率等限制，2006年至今，上海写字楼的新增市场供应量十分有限。2006年，新增甲级写字楼供应以浦东居多，包括世界广场、城建国际大厦、唐臣金融中心，中心城区新增供应主要为南京西路恒隆广场二期、淮海中路的淮海国际大厦。 （2）需求方面，一方面已入驻企业都表现出进一步扩大规模、寻求租赁的迹象，另一方面，金融服务业大量进入，引发需求。 项目属内环内，具备发展甲级写字楼的潜质 2 写字楼前景看好，本区域具备上升空间 靠近非甲级板块，存在上升空间 陆家嘴板块 淮海路板块 长寿路、不夜城板块 南京西路板块 虹桥板块 人民广场板块 四川北路、北外滩板块 徐家汇、肇嘉浜路板块 2 甲级写字楼板块 非甲级写字楼板块 写字楼前景看好，本区域具备上升空间 3-5年内大步发展，商务能级得到极大提升 项目所在片区临近火车站北广场，为闸北区重点开发区域 火车站北广场将于2010年建成特大圆形二层转换平台，形成多层次、多模式的现代化换乘枢纽，连通上海长途汽车客运总站和周边商业文化娱乐建筑，形成南北广场交相辉映之势； 片区将成为以交通为主题，并集交通、公共活动、居住三大功能为一体的综合性城市地区中心和新型房地产板块 北广场区域的商务能级将得到极大提升和改善 2 写字楼前景看好，本区域具备上升空间 案例借鉴：创智天地——综合体内非传统型写字楼 3 区域状况：整体办公楼品质不高，投入使用时间早，物业服务水平及配套设施薄弱，租金水平较低，主力租金为1.4～3.5元/平方米/天 区域发展：商业加轨道交通的CBD发展模式，实力开发商开发，甲级写字楼标准，世界500强企业进驻 区域规划：从“工业杨浦”向“知识杨浦”转型 政府规划带动区域办公市场的提升 项目位置：江湾体育场与复旦大学之间 开发商：杨浦区政府与瑞安集团合作开发 开发组合：公共活动中心区、生活工作区、高科技园区三大板块 开发理念：配合政府“科教兴市”“知识杨浦”，提供一个推动创意和创业的环境 项目表现：1美元/天/平方米的租金，直逼CBD区域甲级写字楼；杨浦区规划转型标志性项目 借鉴点：迎合区域发展、与政府区域功能定位相契合 借鉴点：打破区域办公限制、类甲级产品设计 项目位置：内中环间 板块环境：无办公聚集氛围 项目定位：“类甲级”精品SOHO商务楼 项目表现：整体收购、购后返租、入住率超80% 租金水平：4.5-5元/平/天 酒店 办公 办公 产品特征 1. 单层面积小，约1000