第一章物业管理实务概述讲解.pptVIP

七、街道办事处和居委会 物业管理企业和两会都应接受街道办事处和居委会的工作指导，并积极配合其开展社区建设工作。 八、行业协会 物业管理企业应积极参加物业管理行业协会的活动，接受其业务指导。 第五节 物业管理的主要内容及其过程 一、物业管理的主要内容 1.物业的接管验收 2.物业管理方案和制度的制定 3.客户管理服务 4.物业基础管理（房屋、附属设备设施的管理） 5.安全管理 6.环境管理 7.综合经营服务 二、物业管理的过程（策划阶段；前期准备阶段；启动阶段；日常运作阶段；） （一）物业管理的策划阶段 包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、选聘或组建物业管理企业三个基本环节。 （二）物业管理企业的前期准备阶段 包括物业管理企业内部机构的设置与拟订人员编制；物业管理人员的选聘与培训；规章制度的制定；物业租售的介入四个基本环节。 （三）物业管理的启动阶段 该阶段以物业的接管验收为标志，从物业的接管验收到业主委员会的正式成立，包括物业的接管验收、用户入住、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开及业主委员会的正式成立4个基本环节。 （四）物业管理的日常运作阶段 物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，包括日常的综合服务与管理；系统的协调两个基本环节。 物业管理的过程可以概括为： 1.签订物业服务合同 2.验收接管物业 3.履行服务合同 4.终止合同，做好交接 * * 四、物业管理的基本环节 （一）物业管理早期介入 （二）前期物业管理 （三）物业的验收与接管 （四）物业管理阶段 第三节物业管理的兴起与发展 一．物业管理的起源 1、物业管理起源于英国 物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。 真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。 1908年，由芝加哥摩天大楼的所有者 乔治A·霍尔特发起成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（Chicago Building Managers Ooganization，CMBO） 随后，成立全美第一个业主组织——“建筑物业主组织”（Building Owers Organization ，BOO）。 最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（Building Owers and Managers Association， BOMA） 经过上百倍年的发展，物业管理的内容也从传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安延伸至： 工程咨询监理 物业功能布局与划分 物业市场行情调研预测 目标客户群认定 物业保险、物业租售推广代理 通讯及旅行安排 智能系统化服务 专门性社会保障服务等方面。 2.香港、新加坡的物业管理 3.我国物业管理的历程 二、物业管理的发展条件 1.住房制度改革的深化推动物业管理走向千家万户 2.房地产市场竞争机制的完善使物业更加健全 3.社会需求使物业管理的质和量更上一层楼 三、我国物业管理行业发展现状 1、政策法规陆续出台实施，物业管理法治化进程加快 2、物业管理规模不段扩大，服务领域愈加宽广 3、物业管理师制度开始实施，职业队伍建设提上重要日程 4、业主维权意识逐渐增强，行权方式渐趋理性 四、物业管理行业面临的困难和问题 1、行业平均利润明显下降，企业生存状况不容乐观 2、业主维权缺乏对法规的正确把握，矛盾纠纷呈现复杂化、多样化趋势 3、管理物业保障体制的缺失，使市场化物业管理背负沉重包袱 4、专业人员短缺日益严重，操作人员流失问题凸显 五、我国物业管理实务的发展趋势与展望 1、法制化运作推进物业管理工作走向规范化发展的轨道 2、物业管理的招标方式将成为物业管理市场化的主流 3、产业化经营将成为今后物业管理的发展方向 4、大力提高物业管理人员的素质与服务水平成为行业健康发展的重中之重 5、建立平等、互助、协调、和谐的社会是物业管理的共同目标 第四节 物业管理机构 一、物业管理企业的性质、特征 （一）物业管理企业的含义： 是指依法成立，以营利为目的，具有独立法人内资格的专门从事物业管理的服务机构。（法人资格、依合同、依法、专业化管理、收报酬。） （二）物业管理企业的特点： 1.企业化 2.专业化 3.社会化 4.制度化 二、物业管理企业的组建 （一）组建条件：命名；住址；法人；注册资本；章程；职员 物业公司的组建形式 1.房地产公司派生出来子公司 2.房管所转制的物业公司-准物业公司 3.企事业单位自行组建的-“翻牌”物业公司 4.真正意义上的物业公