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第五章　其他相关税收法律制度 主要掌握房产税、印花税和土地增值税的应纳税额计算。 第一节　房产税法律制度 一、房产税的概念 房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种税。 二、房产税的纳税人与征税范围 (一)房产税的纳税人(★★★) 是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区(不包括农村)内拥有房屋产权的单位和个人。 1.产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人;产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人; 2.产权出典的，承典人为纳税人; 【提示】房产出租的，由房产产权所有人(出租人)为纳税人。 3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人; 4.产权未确定或者租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人; 5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人按房产余值代为缴纳房产税。 (二)房产税的征税范围(★) 1.从地理位置上：房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。 2.从征税对象上：指房屋。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。 三、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算(★★★) (一)房产税的计税依据 房产税的征收方式分为从价计征和从租计征两种。 1.从价计征：房产余值为计税依据。 计税余值=房产原值×(1-10%～30%) (1)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 (2)房屋附属设备和配套设施的计税规定： ①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 ②纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 (3)投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待： ①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。 ②以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。 对融资租赁的房屋：以房产余值计征房产税。 (4)居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税：由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。 ①自营的依照房产原值减除10%-30%后的余值计征;②出租房产的，按照租金收入计征。 2.从租计征 房产出租的以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产税。 (二)房产税的税率 1.从价计征：税率为1.2%。 2.从租计征： 税率为12%;对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。 (三)房产税的计算(重点) 1.两种计税方法 (1)从价计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。 (2)从租计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。房产税采用比例税率，依照房产租金收入计征的，税率为12%。 五、纳税义务发生时间、纳税地点、纳税期限 (一)纳税义务发生时间(★★) 1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。 2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。 3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。 4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。 5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。 6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。 7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。 【解释】只有第一种情形从生产经营之月起缴纳房产税，其他均从“次月”。 (二)纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。 第二节　契税法律制度 二、契税的纳税人和征税范围(★★★) (一)契税的纳税人——权属的承受人 契税的纳税人，是指在我国境内承受(获得)土地、房屋权属转移(土地使用权、房屋所有权)的单位和个人。 这里所说的“承受”，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。 (二)契税的征税范围 1.国有土地使用权出让(土地一级市场); 2.土地使用权转让((土地二级市场：包括出售、赠与、交换); 【提示】土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。 3.房屋买卖; 4.房屋赠与; 5.房屋交换。 6.特殊情况，视同转移： (1)以土地、房屋权属作价投资、入股; (2)以土地、房屋权属抵债; (3)以获奖方式承受土地、房屋