房地产估价—第八章地价评估.ppt

* 3. 矩形街角地价格的计算 例：下图中是一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为2000元／㎡，旁街路线价(土地单价)为1000元／㎡，临正街深度为22．86m(即75英尺)，临旁街深度为15．24m(即50英尺)。根据深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20％，计算该宗土地的单价和总价。 * 【解】 ? 该宗土地的单价和总价分别计算如下： ? ? 该宗土地的总价＝土地单价×土地面积 ? ? ＝2 680 ×15.24 ×22.86 ? ? ＝93.37(万元) * 4.三角形土地价格的计算 例：如下图所示，有直角三角形ABC的一宗土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63％，试求该宗三角形ABC土地的价格。 * [解] ? 在图7—5上作补充线AD，AE，CE及BF，则有： ? ? 三角形ACD土地的总价＝1 000×116％×63％×70×80÷2 ? ? ＝2 046240(元) ? ? 三角形ABD土地的总价＝1 000×116％×63％×20×80÷2 ? ? ＝584 ÷640(元) ? ? 三角形ABC土地的总价＝三角形ACD土地的总价－三角形ABD土地 的总价 ? ? ＝2 046240—584640 ? ? ＝1461 600(元) * 5. 其他形状土地价格的计算 计算其他形状土地的价格，通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价格，再相加减。所以，一般只要掌握了一面临街矩形土地、前后两面临街矩形土地、街角地及三角形土地这几种基本形状土地的价格计算，其他形状土地的价格计算问题便可迎刃而解。 8.2城市基准地价与标定地价 一、基准地价的概念与作用 ㈠ 基准地价的概念 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年限的土地使用权平均价格。评估城市基准地价，是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相同、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一区段的平均价格。 ㈡ 基准地价的作用 1）企业投资预算的参考。基准地价客观地反映了土地价值量大小及变动趋势，表明了土地利用的经济效果； 2）为国家计征土地使用税、土地增值税等税费提供依据； 3）加强国家宏观管理的手段，是政府制定地价政策、宏观调控土地市场的依据； 4）进一步评估标定地价、出让底标等宗地地价的基础，起到估算初始值和修订初始值的作用。 ㈠ 基准地价评估的技术路线 1）以土地定级（或影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价。 2）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。 ㈡ 城市基准地价评估的步骤 1、确定基准地价评估的区域范围 2、明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等 3、划分地价区段 4、抽查评估标准宗地的价格 5、计算区段地价 6、确定基准地价 7、提出基准地价应用的建议和技术 基准地价修正法即基准地价修正系数法,是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估资料，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 基准地价系数修正法的实质是比较法 运用基准地价修正法估价应采取下列步骤进行： 1）搜集有关基准地价的资料 2）确定估价对象所处地段的基准地价 3）进行交易日期修正。 4）进行土地状况修正。 5）求出估价对象宗地的价格。 宗地地价 = 基准地价+修正值 或宗地地价 = 基准地价*修正系数 8.3高层建筑地价分摊 高层建筑地价分摊的意义 无论是不同所有者对其所购买的房地产的产权登记或再次转让