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第六章 房地产规划 2008上半年南宁市房价 2008年上半年南宁市商品房平均销售价格为3837元/平方米，同比增长23.44%，商品房销售价格涨幅正逐月缩小。其中，市区商品房销售价格4073元/平方米；六县商品房销售价格1691元/平方米。 据统计，1-6月全市商品住宅销售均价为3794元/平方米，与上年同期相比上涨25.72%；办公楼销售均价为5497元/平方米，同比上涨5.42%；商业用房销售均价9762元/平方米，同比上涨90.49%；车库类其他用房销售均价2893元/平方米，同比上涨37.16%。 同今年一季度比较，上半年青秀、良庆两城区住宅销售价格继续上扬，其中青秀区商品住宅价格为4088元/平方米，同一季度相比，价格每平方米上涨了134元；良庆区商品住宅价格为3259元/平方米，同一季度相比每平方米价格上涨231元。 商品住宅销售价格出现下跌的分别是兴宁、江南、西乡塘三个城区，其中兴宁区商品住宅价格为4584元/平方米，同一季度相比每平方米下跌653元；江南区商品住宅价格为3682元/平方米，同一季度相比每平方米下跌75元；西乡塘区商品住宅价格为4159元/平方米，同一季度相比每平方米下调84元。 10月13日—10月19日南宁市场周报 购房目标：120㎡ 4000元/ ㎡ 总房款 480000 首付（20%） 96000 税费 7500 贷款` 384000 购房目标：80㎡ 4000元/ ㎡ 总房款 320000 首付 64000 税费 4200左右 贷款 256000 购房目标：40㎡ 4000元/ ㎡ 总房款 160000 首付（20%） 32000 税费 2000左右 贷款 128000 本章内容 房地产规划基本知识 房地产规划 个人住房消费贷款 个人支付能力评估 第一节 房地产规划基本知识 房地产的基本概念 房地产投资 房地产投资的方式 房地产投资的优点 房地产投资的缺点 房地产估价及影响因素 一、房地产的基本概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 二、房产的类型 1、按照性质分类 商品房 经济适用房 房改房 安居房 解围房 2、按照取得的时间分类 期房 现房 3、按使用性质 自住房 投资房（商铺、车库……） 三、房地产投资的概念 房地产投资是指将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得价值增值的投资行为。 房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大的预期收益的经济行为。 四、房地产投资的方式 （一）直接购房（现房、期房、二手房） （二）以租代购 （三）以租养贷 （四）买卖楼花 （五）房地产投资券 （六）房地产证券 五、房地产投资的优点 （一）房地产是一种耐用消费品 （二）房地产的价值相对比较稳定 （三）房地产具有不断升值的潜力 六、房地产投资的缺点 （一）流动性相对较差 （二）投资金额比较大 （三）风险较高 七、房产估价及影响因素 （一）房产格的基本构成要素 （二）影响房产价格的因素 （一）房地产价格的基本构成要素 1．土地成本 2．勘察设计和前期工程费用 3．建安工程费及相关税费 4．开发商支付的交易税费 5．代政府部门收取的规费 6．使用贷款的利息 7、利润　　 江苏盐城首公开房价成本清单 土地费用195.82元/平方米、 前期费用37.58元/平方米 建安费用832.09元/平方米 附属配套费33.43元/平方米 公共基础设施费255.41元/平方米 管理销售财务费用114.49元/平方米 政府规费157.1元/平方米 土地增值利润税金494.41元/平方米。 以此作为标准，盐城市物价局核定上海荣庆房地产有限公司负责开发的锦江冠城15#、16#、17#、19#、20#楼普通住宅商品房，基准销售价格为2120元/平方米，可在上浮不超过8%的幅度内确定具体价格。 （二）影响房地产价格的因素 社会因素 政治因素 经济因素 自然因素 区域因素 其他因素 评价不动产投资的主要指标包括 是否能实现理想的租金收入即投资收益； 投资收益的实现是否有保障； 租金水平的决定因素包括地理位置、交通便利程度及与就业中心的距离，物业的建筑品质和内外景观状况，物业管理的水平 有实力和有信用的发展商是投资收益的重要保障。 第二节 房地产规划 为什么要进行房地产规划 房地产规划流程 购房与租房决策 购房规划 一、为什么要进行房