协信星光天地商业项目定位咨询报告(北京中海首佳)详解.ppt

协信TOWN城5号地块商业定位报告 目录 定位分析思路 客群定位 业态分析 规模分析 项目商业定位 项目主题定位 项目商圈特征分析 特征1：邻里商圈竞争力强大 距离项目7公里远的观音桥商圈对项目区域消费外流造成强力影响; 观音桥商圈以百货、超市、时尚市场、购物中心等全业态的形式吸纳了渝北区16%的居民、以及项目区域90%的居民前往消费。 项目商圈特征2-居住功能为主的消费特征 项目地以居住功能为主，缺少行政区、商务等要素，将会对本项目的全天候经营带来影响，造成消费的时段不均衡； 项目周边以中青年中高收入得职业人群为主，其消费特点虽其工作性质而定，即一部分人周一至周五全天在外进行商务消费，在家庭居住地的生活消费频次底； 项目泛周边区域有大量一般收入居民，项目定位应考虑这一客群。 项目区域商业中心性指标 渝北区商业中心性指标为（1.11），总体不高，稍高于重庆市0.58的平均水平。但与其他邻近区比较偏低，项目周边商业设施匮乏，发展潜力很大。本项目是当地唯一一个具规模的商业用地，其唯一性将大大提升本项目的商业价值。 项目主要集客区域集中在项目沿金开大道1-3公里的区域。 项目往南3公里以远的消费群体将被观音桥商圈所吸纳。 项目商圈特征5-辐射商圈延展性好 便利的交通将商圈 延金开大道向外延展扩大了商圈辐射范围。 项目处于北部新区的交通入口处，金开大道城市主干路、次干路，辐射商圈范围将近10平方公里，生活着20万居民; 可辐射江北新区八大生活组团。 5号地块四边临路，通达性好、可视性好，具有优良的商业立地条件。 项目商圈特征-消费者特征 项目周边高档社区居住人群 项目辐射区域普通社区居民 金开快速路过往客流 项目定位分析 项目周边消费者需要什么？ 项目目标消费者 商圈内拥有区内最优质的消费群体 消费习惯确定需求的业态： 人们的消费习惯证明基本生活需求消费通常在居住地周边1公里范围内解决。目前在这个区域内尚没有这样的大中型商业,.是一个亟待开发的“真空”地带。 项目周边消费者需要什么？ 基本生活消费需求的业态： 人们的消费习惯证明各种消费可在不同的区域完成，居住功能为主的商业是满足居民的基本生活需求的定位； 消费者的基本生活消费通常在居住地周边1公里范围内解决。 项目业态定位分析-“围栏效应” “围栏效应” 指由于消费者消费的特征导致的不易外流的消费业态及其效益. 从消费习惯而言,基本生活消费通常是在居住地周边1-3公里范围内活动,便利是第一需求,即使临近其他商圈有强大的吸引力,这类需求的大部分也会留在本商圈内不会流失,当然核心商圈内必须有满足这类需求的商业设施, 项目目前为以城市边缘居住功能为主的立地环境中; 都市中心消费和城市边缘消费呈现不同的特点，研究表明居住在城市边缘的消费者的消费特征为： 居住地消费需求主要为基本生活消费、及食品、日用品、休闲健身消费、娱乐消费，而非奢侈品零售品牌消费。 滞留在项目周边的基本生活消费需求(在居住地1-3公里范围内的消费) 超市类 家庭设备用品及服务消费(为352.7元,年增长13.7% ,) 服务类(人均教育文化娱乐服务类支出为307.4元，同比增长11.4% ) 家居\家电类(09年人均家电消费300元) 非商务餐饮 一部分服饰消费 健身类 外流消费对本项目规模及业态的的影响 外流的消费 高端百货:服饰类\奢侈品类\商务类等消费外流 商务餐饮 商务娱乐 …… 消费者构成对业态设置的影响 消费群体对业态的影响 高端居住人群的消费特征 频度低;客单价高 高端职业经理人在外消费特征 商务消费、品牌消费不在居住地 高端职业经理家庭消费特征 周末消费特征 白领消费特征 基本生活需求的业态 超市业态 家电业态 家居业态 服务业态 休闲业态 餐饮业态 娱乐业态 项目业态规模分析 项目规模推算基本思路与依据 计算项目地商圈的全部购买力 计算能够滞留在项目地的商圈购买力 基本生活类消费在居住地核心商圈的消费；该类消费购买力计算。 项目生活购物消费型的商圈辐射力； 外流消费的估算 项目各业态规模分析 超市业态规模 家电业态规模 家居业态规模 服务业态规模 休闲业态规模 餐饮业态规模 娱乐业态规模 各业态规模的确定取决于商圈内消费者在不同业态的消费力、吸引力以及不同业态的平效等因素。 商圈人口对项目业态规模的影响 北部新区辖4个镇：下 辖 人 和 、 鸳 鸯 、 大 竹 林 、 礼 嘉 四 镇 ， 人 口 9.6 万 。 七大居住组团 　　 核心及辐射商圈人口规模 项目地位于北部新区金开大道处,沿线3个街道行政辖区由于交通便利 鸳鸯街道 总人口2万余，常住人口1.4万。 人和街道人口2.1321万 翠云