养老地产案例及规划设计详解.ppt

国内老年住宅主要赢利模式分析 目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。 国内赢利型老年住宅经营模式 按赢利方式分 按经营管理方式分 以一次性销售收益为主 长期性租赁收益及一次性销售收益相结合 开发建设与经营管理相结合 开发建设与经营管理相分离 老年住宅赢利模式的运用策略分析 老年住宅销售的定价策略 除产品本身外、细致入微的物业管理与服务才是老年住宅项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。 物业服务赢利策略 物业服务费 由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。 各种单项的服务费 包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。 物业服务中的租赁服务 这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。 国内老年住宅物业管理赢利模式分析（1） 国内目前对于老年住宅的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理老年住宅的模式，还处在起步探索阶段。 老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测 收入结构 常规物业管理服务收入 老年住宅物业管理收入结构 针对老年人的专项服务收入 老年住宅与普通住宅的会所收益比较 普通住宅会所收入 1000 × 30% × 1000 30万元 老年住宅会所收入 1000 × 80% × 1000 80万元 注：以居住人口为1000人 的小区为例，普通住宅的会所使用率为30%，老年住宅为80%，会所费用1000 元/ 人·年。由于老年住宅的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通住宅，同时经营成本也较普通住宅低。 盈利预测 由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。 国内老年住宅物业管理赢利模式分析（2） 老年住宅社区服务的供应及收费方式 社区服务内容 参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容： 医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心 体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等； 休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等 教育配套方面——老年大学、图书馆 中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等 社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。 收费方式 费用收取应包含以下方面： 日常物业管理费用，按物业建筑面积收取； 专业物业服务内容，专项收取； 配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。 在本案老年公寓赢利模式方面的几点建议 收益模式：产品出售与出租相结合的经营模式，保证部分投资的迅速回收，又可取得长 期稳定收益。 经营管理：可以聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或则跟专业公司联营，以 实现长远的经营收益。 后期管理：由于老年产品使用周期相对较短，后期空置产品的处理上也要考虑，可以采 用回购产权或使用权，再进行统一销售或出租，使其良性发展。 配套设施：资源共享，向整个项目的住户开放，获取经营收入。在充分满足住户的前提 下，可以考虑向周边楼盘或社会开放。 老年公寓是住宅与服务型商业的复合地产，除产品的销售（租赁）外，其配套设施、服务等等是都是收益的重要来源。因此，更要从长远的眼光经营老年公寓。 总之，项目开发需根据资金现状、市场需求情况，另外也要考虑施工的可行性。老年公寓等的赢利模式也要根据当地市场的变化灵活调整。以上提到的是基本开发思路，主要是站在市场运作的角度进行分析，仅供参考。 爷爷、奶奶，爸爸、妈妈，我们都需求： 抛却喧嚣与芜杂，寻找新世纪出则繁华，入则宁静的“世外桃源”生活 满足兴趣爱好：丰富多彩的选择与追求，充分发挥每个人的光和热，能够活到老学到老 满足生活理想：新鲜的空气、温暖的阳光，舒心的笑容。有爱、有自然，有生活。 我们通过案例的借鉴，对本案各类产品体系提出了以下建议： 别墅：走高端路线，体现现代中式风格 公寓：“大而奢”的平层公馆产品或不超过5 层的电梯花园洋房 小高层“小而精”的空中花园别墅 在设计上，应该考虑为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，考虑老人行动不便利，要有便于交往的公共空间。 体现社会责任感和公益性，倡导生态和谐老年社区生活