个人住房贷款的场风险分析——以成都市为例.pdfVIP

论文摘要 个人住房贷款是银行或其袍金融视构为解决消费者购房时资金 不足问题面向消费者发放的贷款，通常以所购住房为抵押品，一般具 有金额大、期限长的特点，是消费信贷的煎要组成部分。目前，我国 住房贷款进务汲褥到迅速发矮，各大银行纷纷扩大业务援模，争夺贷 款市场。但在发展的过程中，必须关注到个人住房贷款期限最长可达 20至30年，黠金敲规梅嚣畜，委漆羞穰大虢不确定t陵，嚣险防；凝 ：个极其煎要的问题。 近年来，我营房缝产价格快速上升，璐现建嚣佳的穗连产热。毒 于以所购住房为抵押，其安全性与抵押物的市场价值关系密切，房地 产市场价格的波动直簇影响住房贷款是否麓安全如数收醑，房价交动 与金融风险的关系弓l超各方蕊广泛关注。 因此，本文把研究的对象选为：个人往房贷款的市场风险。旨在 以成都失实例，通过对此类风险特征、表现积形成原因熬探讨，对当 前风险防范体系做出评价，提出在新阶段加强住房贷款市场风险防范 魏梅怒。 本文的具体内容包括以下四个部分： 第一部分：分褥个人住房贷款市场菇砼静内涵帮表现。本章第一 节从个人住房贷款的概念入手，分析个人住房贷款市场风险与两前个 人住房赞款信掰风险的区别，得出结论：市场风除是系统性风险，饺 靠银行等金融机构不窘敬对其控制，这是下文风险表现和原因分析的起 点，也为最后的风险对策分析作好铺垫。第二节则是分析个人往房贷 款市场风险的表现。个人住房贷款鳇市场风险有蠢接表现，即市场馀 格波动导致借款人的违约行为。应用国外学者的各类相关理论研究 (包舞瓣v贷款房徐跑、理渡违约、麓投)，戳香港失案铡，。沧涯班V 与借款人的理性违约舆有正相关关系、L1V与房价具有反相关关系， 扶嚣房价渡动会导致借款久的违约行力。个人住房贷款酶市场菇险有 深化表现，即房地产价格泡沫导致金融危机。通过泡沫经济和房地产 泡沫的概念进行理解，获房地产泡沫产生、膨胀、加藩《膨胀、破裂的 具体过程来分析金融危机的演变过程，并以日本为案例加以论证。 第二部分：从房地产市场、住房贷款需求者、住房贷款供给者三 个层面来阐述个人住房贷款市场风险的主要原因，为下面章节的探讨 划出了理论框架，提供了研究方法。第一节通过分析房地产周期的特 征及其与房地产价格的相关性，阐述房地产周期的波动将导致价格的 波动，从而传染到金融机构，使得发放住房贷款的金融机构因此遭受 损失。第二节从行为金融学角度阐述不同类型贷款购房者出现市场风 险的可能性，重点突出投机购房者的动机和行为将如何加剧房地产价 格波动，导致银行贷款遭受损失。第三节首先从住房消费大多依靠贷 款方式和个人住房贷款仅通过单一银行渠道两方面来分析住房消费 对银行的依赖，然后从国外学者对银行行为的研究出发，论证由于银 行的“危机短视症”、“摩根规则”以及竞争动机，银行会在业务中出 现非理性行为，客观上对住房贷款的市场风险有促成作用。 第四部分：对成都市个人住房贷款市场风险的实证分析，这是本 文最核心的内容。虽然目前成都市个人住房贷款不良贷款率很低，但 房产市场持续高位运行的背后意味着风险的积聚，这将传染到有关金 融部门，引发个人住房贷款的市场风险。 第一节是对成都市个人住房的市场价格进行分析，一方面从纵向 和横向两方面论证成都市住房价格的快速上涨，另一方面从宏观经 济、城市规划、外地购房、住房制度改革等原因来分析成都市房价上 涨的良性原因。． 第二节是本文的重点。根据前一章的理论框架，第一，是对成都 的房地产周期进行分析。主要采用扩散指数理论，选用反映成都房地 产经济活动的16项指标，计算出历年来成都房地产扩散指数值，以 此为根据编制成都房地产周期波动曲线，得出结论：成都房地产业的 发展正处在第三个波动周期之中，而2004年和2005年正处于波峰阶 段，住房贷款面临的市场风险不得不防。第二，是从居民购买力和购 房者心理因素两方面对成都住房贷款需求者进行分析。这一部分在行 为金融学的理论基础上，采用基尼系数、房价收入比、房价租金比等 大量的指标和数据进行论证，得出结论：成都居民买房购买力偏低、 劳且存在投极心理，导致房份豹不合理上涨，曩群会弓l发住房贷款熬 市场风险。第三，是对成都市住房贷款供给者——银行角度分析。首 先从成都市赛管扇酶谖查缭论秘往房贷款鲎务攘关数据阐述成都市 住房消赞对银行的依赖，然后举例说明成都市各银行为发展个人住房 贷款业务存在非理性行为，最后得壤结论锻行对市场风陵的形成也有