个人住房消费信中的问题及对策研究.pdf

耷人住房溃费馆贷中的问题夏对蓑研充 中文摘要 本文就我国个人住房消费信贷发展中存在的问题进行探讨，文章研究的基本思路 是：通过对前人的理论进行总结运用，形成支持本文的实证和政策运用的理论框架，在 理论体系的指导下，考察1984--2001年我国个人住房消费信贷发展的历程，对当前个 人住房消费信贷发展中存在的问题进行实证分析，并在深入分析问题形成原因的基础上 提出切实可行的对策方案。文章是以我国个人住房消费信贷作为研究对象，主要采用规 范分析与实证分析相结合的研究方法。文章的基本内容如下： 1、消费信贷能够推动经济增长，促进商品价值的实现，加速资金周转，而资产证券 化具有扩大消费信贷资金来源，化解信贷资金风险的功能．／消费信贷是指以刺激消费、 扩大商品销售、加快商品周转为目的，用贷款人未来收入做担保，由金融机构向消费者 提供的，以特定商品为对象的信贷行为和消费方式。它是在“买方市场”条件下孕育而 生的。马克思强调消费信贷不仅可以加速生产，而且在加速消费的同时加速整个社会再 生产。消费信贷一方面可以增加居民的即期消费，另一方面可以有效刺激投资，推动消 费曲线和供给曲线双双向右移，进而使得GDP均衡点加速右移。在“买方市场”条件 下，消费信贷可以缓解生产与消费脱节的矛盾。银行通过向居民发放消费信贷既增强居 民即期消费能力，促进剩余部分商品价值得到实现，又能促进银行生产信贷资金循环顺 畅。资产证券化通过将流动性差的金融产品通过信用强化和流动性强化转化为流动性强 的金融工具，从而达到吸收资金分散风险的目的。)歹7 2、重视住房消费信贷的发展，从住房消费信贷发展的历程中找出住房消费信贷发 国个人住房消费信贷业务发展缓慢，且主要集中在沿海少数地区。1998年以来，在国家 政策的大力支持下，我国个人住房消费信贷得到了快速的发展。但其发展仍严重滞后于 房地产业和国民经济的发展。研究表明，当前我国个人住房消费信贷发展中存在着许多 问题，主要包括：第一、个人住房消费信贷资金存在供应约束，从资金来源上看主要集 中于商业银行，未充分调动起社会闲散资金，公积金缴存比例小；从贷款方式来看，贷 款品种单一，实贷额度小、期限较短。第二、居民的潜在需求未充分发挥，商品住房空 置量大且居民城市化进程加快，居民购房需求量大，相应地居民对住房消费信贷的潜在 需求量巨大，但商业银行的实际发放量小。第三、个人住房消费信贷供给与需求之间结 构不合理，银行倾向于向高收入群体发放贷款，但该群体的需求量较小；而实际需求量 巨大的中低收入群体，却因未来收入保障度差而被银行以种种理由拒之门外。第四、个 人住房消费贷款风险过大。由于住房消费信贷资金的结构不合理、流动性差，增大了贷 款的利率风险和流动性风险；个人信用信息不足使得个人住房消费贷款面临较高的信用 风险；落后的住房二级市场加大了处置抵押物的困难。火／夕。 3、当前住房消费信贷发展滞后，使得住房消费信贷不但没能发挥其应有的作用， 而且对经济的发展产生了许多不利的影响。／从消费者的角度来看，消费信贷发展滞后不 仅制约了居民的即期消费能力，而且也抑制了居民的购房意愿。从房地产业来看，我国 目前住房消费信贷发展滞后于我国住房业的发展，使得住房供给远远大于需求，大量住 西南农业走学鞲士毕业静定 房闲置，价值无法得到实现。尽管在政府的支持和健房消费信贷的发展下，空置住房的 增长势头锝剩一定的遏制，但住房市场上成躁房大爨积压阅题并未缮到根本鳃决。成品 房的大量闲鬻，使得房地产众业的匿额建设资金被沉淀，房溅产生产建设资金循环受随。 从金融行业掰乏看，建设资金大量沉淀，使得商业银行的资产质量下降，不仅使整个杖会 信舔关系瑟讫，两鼠霹§毫导数金融藏梳。获谶民经济整体酶运行情瑰来看，个人往穗消 费信贷发展的滞后不仅阻碍了房地产业的健康发展，而且阻碍与房地产业相关的其他产 盈靛发展，避瑟减少了丈量豹蓑望撬会。魏终住房游费售贷发展滞爨，囊不秘手番瑟经 济当前的正常运行，又不利鼍：制约了居民储鬻向消赞的转化，影响翮民经济未来健康平 稳发展?U／—— 4，’在现实的经济佥融环境下，制约我国个人住房消费信贷发殿的健康发展的雕素 是多方面的．』在研究过程孛发现，制约嚣素生要有：(i)居民承贷能力弱。从绝对窳上 来番居民收入水平低；从相对量来看是房屋价格过搿，居民收入与房价的蹴例过高，远 远离予国际遇行标猴，也远避超出了居民的承贷能力范囝；从住房供绘结构上来看，高