发展我国房地产托研究.pdfVIP

绪论 一．问题的提出和写作背景 土地与房屋是人类基本的生活和生产资料，因此，以土地与房屋为中心的房地产 市场与国民经济的发展、人民生活的改善等都有着极其紧密的联系。房地产业关系人 们的安居条件。安居乐业是社会和谐的前提，有没有房子关系到人们生活的基本保障； 住的好不好，环境是否舒适关系到人们的生活质量。房地产业的发展关系到社会发展 目标的实现，是小康社会的重要内涵之一。 房地产是产业链较长的行业，它对经济发展的带动力很强。中国经济正处于转轨 和转型阶段，住房商品化和农村逐步城市化的过程，是房地产大力发展从而带动经济 中其他产业发展的过程，因而房地产业在今后相当长的一个时期是国民经济发展的重 要支柱产业之一。 1979年，以出售公房为开始的住房制度改革推动了我国房地产业的产生，随着 20多年来住房商品化的发展，房地产业在我国的地位日益重要。2003年国务院发出 的18号文件就充分肯定了房地产业的地位与作用：“房地产业关联度高，带动力强， 已经成为国民经济的支柱产业。” 房地产业关系国计民生，具有重要性和特殊性。但房地产生产周期长，资金需求 密集和最终消费者支付积累需要一个过程之间存在着矛盾，即存在着资金需求与供给 的时间差。解决资金供求的时间差，就是一个金融问题。是房地产的特殊社会经济地 位，是房地产业在融资上的迫切性引发了人们对房地产金融的特殊关注。 目前，我国房地产企业融资困难重重。银行贷款负担重、风险高，由此暗藏泡沫 危机隐患。一旦危机爆发，不仅会使我国房地产业崩溃倒塌，也会影响相关的金融产 大规模宏观调控，但是仍未改善目前我国房地产融资困境。如何解决我国房地产融资 问题，拓宽房地产融资渠道，已经成为政府支持房地产业及房地产金融的重要任务。 性和相对低风险及低税赋的独特魅力，在全球有了重大突破性发展。目前，除了美国 外，加拿大、澳大利弧、Ⅱ洲地区的同本、新加坡、韩国、马来西业、台湾、香港等 国家和地区也纷纷为REITs立法，并相继上市发行多支REITs。 RE]’Fs以其独有的优势也逐渐得到我国政府和房地产业专业人士的重视，激起了 国内房地产商们的兴趣。 但我国的房地产信托仍在起步和探索阶段，如何行之有效的利用这一新的融资方 式已经成为从事房地产、房地产融资相关产业以及政府的重要课题。2005年9月， 银监会出台212号文件《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，对房地产信 托的门槛进行了严格的限制，也证明国家对我国发展房地产信托的重视和支持。相信， 房地产信托将在国家有力的政策和环境支持下稳步发展，逐渐成为我国房地产企业融 资的重要方式，在我国房地产融资中发挥不可忽视的作用，并支持我国房地产业健康 稳定发展。 二．本文研究方法 本文对我国房地产金融市场进行了认真分析，通过对国内房地产企业几种融资方 式的比较分析，深入研究中国融资发展现状以及中国房地产企业融资面临困境的原 因。在纵向分析信托在我国的发展历程的同时，通过跨国横向研究比较美国及其他国 家和地区房地产融资发展的趋势，提出在我国发展房地产信托特别是REITs的建议。 本文以融资发展为主脉，穿插国外及国内融资案例，综合分析和展望我国房地产融资 的发展趋势，并探讨解决之路。 三．本文主要观点 房地产是国民经济的支柱产业，其发展关系国计民生。然而，我国目前的房地产 融资困境重重。房地产企业融资过分依赖银行贷款。证券市场融资虽不失为一个很好 的融资方式，但在我国现阶段的政策及大市场环境前提下，遇到诸多障碍不能充分发 挥优势，发展的道路任重道远。根据近年来国际房地产融资市场上房地产信托的实践 4 为我国建立健康平稳的房地产金融市场提供一个可行的解决之道。同时，我们必须认 清，在我国发展房地产信托也面临着诸多闯题亟待解决，为积极寻求REITs在我国发 展的解决之路，我国政府应当给予房地产信托强有力的政策支持，同时建立与发展我 国REITs市场相适应的法制环境以及独立、严格的信托监管体系和优惠的税收政策， 更要吸取股票和信托市场的教训，专业人才的培养也不容忽视。最后，根据我国目前 房地产金融市场的发展现状和房地产信托的发展趋势，笔者提出，中国发展REITs 的路径应从权益REITs切入。