竞争盘消费者需求研究报告详解.ppt

一、杭州写字楼市场概况介绍 1、近期杭州写字楼市场整体气氛 杭州前两年楼市火爆的时候，写字楼市场一直不温不火，“倒挂”现象一直存在；杭州楼市风云变幻的时候，杭州的写字楼却站到了最前沿。今年上半年，杭州写字楼行情稳定前进，市场形式逐渐好转。 2. 杭州写字楼的供给 随着杭州经济高速发展和城市规模日益扩大，近年杭州写字楼供应的零散分布状况有所改变，集中商务区已经明显。黄龙商圈、钱江新城 、武林商圈已经形成杭州成熟的商务中心。 该三大区域只有钱江新城呈现集中供给的态势，黄龙和武林由于地处城市中心，新开发项目有限，现有产品品质及商务氛围正处于不断沉淀聚纳中，核心区域外如城北和城东，不少房地产开发商都准备或者正在介入写字楼开发。 3 .写字楼需求 从实际调研的情况来看，随着产业的不断国际化及市场的细分，越来越多的企业办公出现集群化，达到资源共享；目前杭州写字楼市场的投资性购买比例提高较快，新近开发的楼盘尤其如此，写字楼的长期投资价值开始被关注。 4.杭州写字楼市场价格及租金水平 目前杭州写字楼市销售价格总体仍有上升空间，租金回报比例略低于上海北京等城市，但仍然大大银行存款收益、货币基金收益和长 期住宅投资回报水平。 二、写字楼需求客户群体分类 1）、需求客户群体分类 杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机 关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。 另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。 2）、各类群体需求特征及需求发展趋势 ——政府机关、事业单位客户群 需求特征带有明显的计划色彩，一般按照计划逐步释放。该类群 体主要是改善办公环境的需求。未来按照政府计划，该群体的主要需 求集中在钱江新城办公楼市场。 ——大型企业客户群 目前杭州写字楼市场该类客户群主要包括各类大型的金融企业， 工商企业，制造企业。这类客户群的办公场所主要集中在以庆春板块 和武林板块为主的传统市中心商业区。 此类客户群体是未来杭州高档纯写字楼的重要消费群体，且具有 较大的增长潜力。逐渐壮大的中小型企业、越来越多总部迁入杭州的 浙江民营企业、外资企业跨国公司驻杭州分公司、快速发展壮大的高新企业等，都是这类客户群体需求扩大的基础。 我们分析未来这些客户群体的需求将以传统的市中心区域，黄龙 商务区及钱江新城 CBD 区域为主。 ——民营企业客户群 杭州经济的发展过程也是大量民营企业成长的过程。它们创业之 初资金实力有限，而且企业作风低调务实，因此“宜居宜办公”的商 住楼成为最好的选择。 但随着企业的逐渐成长，形象宣传和品牌塑造会促使这类客户群 体产生较大的高档商办写字楼需求。未来该类客户群体的需求将主要 分布在传统市中心区域和滨江区域。 ——投资性需求的客户群体 随着住宅投资价值的回落，写字楼相对较好的发展前景及较稳定 的投资回报率（租金回报率高于住宅）将会吸引一定数量的纯粹投资 型客户群体。他们将成为未来杭州写字楼市场的“助燃剂”和“润滑 剂”。 三、各区域写字楼客户研究 黄龙板块 黄龙板块——杭州目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平 核心驱动力： 行政导向，商业、交通配套成熟； 教育、文化氛围聚集高素质人才； 省、市级的公建配套； 租金/售价 租金：3-6元/m2/天； 售价：1.4-3万元/m2； 物业管理费：8-12元/m2/月（含水电）； 租售状况 受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85％以上；空置率最低，且07年一季度空置率继续下降3%； 典型写字楼——EAC欧美中心 世贸丽晶城位于杭城世贸—黄龙国际化区域，南临天目山路，北邻文三路，西至教工路，东接浙江大学西溪校区，与杭城标志性建筑群浙江世贸中心、黄龙体育中心三足鼎立，是世贸商务区、黄龙风景区、浙大高教区、文三路高新技术开发区的交汇之处。 总占地面积130多亩，总建筑面积约40万平方米，其中EAC建筑面积近20万平方米，是杭州目前城市核心唯一集甲级写字楼、顶级酒店服务式公寓、高端品牌购物中心和星级酒店组合的城市综合体高端物业。 典型写字楼——EAC欧美中心 EAC办公楼产品标准 ■电梯配备：27台进口瑞士迅达电梯，超高超宽精装轿厢，低区2.5米/秒以上速度，高区3米/秒，全天候无滞留商务空间。 ■幕墙系统：采用美国进口皮尔金顿Low-e夹胶中空玻璃（三层玻璃组合），既满足安全需要又满足节能要求，配置电动可开启窗，更享自然绿色。 ■空调系统及新风加湿系统：采用美国特灵品牌设备，温度、湿度和新风量均领先于国家规范要求，重要公共区域设置空调除菌装置。 ■层高要求：净高2.7m以上。 ■荷载要求：主要活荷载设计值3KN/M2，部分预留5KN/M2高于标准