试议发展我国的地产投资信托基金.pdf

摘要 摘要 房地产业是国民经济的支柱性产业。房地产业能否持续健康的发展对整 个国民经济发展具有极其重要的意义。它作为一个资金高度密集型行业，其 对于融资的依赖程度明显高于一般的工商企业。它的发展离不开金融的支持。 经过多年的探索，一个市场化的、基本适应国情的住房制度已经基本确 立，同时也初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系。但这个体系近几年 开始显现出不能适应的迹象：房地产货款在银行货款中比重过高，房地产开 发资金来源中约有50％来自金融机构，金融监管部门为了降低银行风险，出 台了一系列压缩房地产信贷的政策法规，如2003年6月出台的《关于迸一步 加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，对房地产银行信贷方面进行 了限制，特别是其中对自有资金比例和信贷资格的限制，造成对房产信贷的 紧缩，使大量开发商的资金链几乎断裂。 传统的融资渠道已经很难满足房地产业的发展，房地产行业追切需要银 行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。在这种背景下，寻找新的 一条有充裕、稳定的资金来源的融资渠道对于融资困难重重的我国房地产企 业来说尤为重要。房地产投资信托基金(础jⅡ§)这种融资模式具备这种优势， 这种融资模式就是本文探讨研究的主要内容。 。 从国外的情况来看，没有REITs，就没有商业地产，超过60％的房地产 投资是通过REITs实现的。 KErFs是专门从事房地产经营管理活动的投资信托投资公司或集合信托 投资计划。它起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。近 年来它在各国证券市场迅速发展。据不完全统计，至2005年末，美国共有200 只REITs在纽约交易所、美国交易所或者纳斯达克上市，市值超过4750亿美 元。而且近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REITs制定专门的法 律，推进REITs的发展。日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已 有REITs上市，与普通股票一样交易。 当前国内对REITs的介绍、分析主要是从它作为一种金融工具在我国推 试议发展我国的房地产投资信托基金 广的可行性，必要性，障碍和运营模式来考虑，并最终提出建立本土REITs 的对策建议。它们常常仅从RElTs的宏观优势来论述建立本土RElTs的必要 性，很少从房地产企业的融资困境，REITs的微观优势来论述建立本土REITs 的必要性；没人通过分析房地产投资信托与REDs相比下的现实困境来说明 房地产投资信托无法替代REITs，发展本4-RElTs是一种必然的趋势。本文 在对房地产企业的融资困境，RElTs的类型，优势，瓶颈进行分析的基础上， 以房地产投资信托与REITs相比下的现实困境为切入点说明发展本土RElTs 的必然趋势，并提出当前发展REITs的对策建议和发展准REITs(房地产投 资信托)的现实选择。 本文的主要观点： 1、我国的房地产业从上世纪九十年代后期开始迅速发展，在未来的几年 里仍将保持强劲的增长势头。 自20世纪80年代中期商业银行发放房地产领域的贷款以来，我国房地 产领域的融资基本上是以商业银行信贷为主。究其原因：中国企业整体融资 体制历史演变的必然结果；其他的融资方式不畅通。 2002年实行经营性用地招拍挂出让制度以后，使房产企业的开发成本急 剧提高，增加其资金压力。 为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，2003年以来，金融监管 部门出台了一系列压缩房地产信贷规模，控制房地产信贷风险的政策法规， 如《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，《国务院关 于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(13号文件)的出台， 大大提高了房地产企业信贷的门槛。同时，央行也屡次提高商业银行的存款 准备金率，贷款利率，压缩银行的可贷资金，增加房地产企业的资金成本。 受这一系列宏观调控政策的影响，开发商资金链紧绷，融资需求急剧增加。 土地管理部门和金融监管部门相继出台的各项措施提高了房地产行业的 进入门槛，但遗憾的是这种“控制供给”的调控方式虽然部分地降低了金融 业特别是银行业的风险，却不能有效抑制房价的增长。这是因为在我国房地 产业长期独立于金融业之外，采用建筑业的方式进行调控和管理。政府用非 市场化的