中国土地一级开发研究报告详解.ppt

几个基本判断 外部 土地私有化问题，各界都不谈论。 各地之间没有统一的一级开发模式，北京模式可能会成为未来样板。 城市扩张和土地供应将注重节奏，处于受控状态，违规批地将被堵绝。 土地一级开发难以进行产品化运作，盈利模式单一。 土地一级开发难以形成巨大的品牌影响力，需要通过二级开发来打造企业品牌。 内部 土地一级开发需要以二级开发和经营能力为依托。 土地一级开发占用资金量大，占用期长，融资难度大，难以实现快速成长。 现阶段，一级开发和二级开发的主要任务是练好内功，建立完善的运作管理体系。 方向选择假设 假设前提： 中国房地产的黄金期还会有10年，10到15年后，增长速度可能趋缓。 长期来看，政府对土地严格掌控，土地一级开发市场必将更加规范。 战略选择： 抓住当前两年左右的机遇，尽量多整合一些土地。 近五年，首要目标是实现企业的快速成长。五年后，开始增大持有物业的比重，通过物业经营而取得利润应逐年明显上升。 业务定位：在资金规模不大的情况下，实现快速成长的路径是以住宅开发为主，重复扩张；商业地产的定位在于扩大融资平台，创造上市条件；土地一级开发的定位也应当是为二级开发创造条件，反过来，二级开发为一级开发创造资金源泉！一级开发与二级开发互动，支持企业的快速发展。 土地一级开发，涉及众多的相关利益者，各有自己的期望 政府：1）按期、保质、完成一级开发任务，并且实现预期成本控制目标；2）解决好原土地使用者的补偿、安置和就业促进等工作，避免出现社会矛盾和遗留问题；3）一级开发规划方案具有前瞻性，兼顾经济效益、社会效益和环境效益，有利于区域长远发展。 原土地使用者：得到合理的征地拆迁补偿和安置。 金融机构：确保资金安全和增值。 专业咨询机构、工程承包商、材料设备供应商等合作伙伴：诚信经营、合作共赢。 二级开发商：一级开发的规划、质量和成本控制，有利于二级开发实现价值最大化。 最终消费者：一级开发的规划方案具有前瞻性，有利于区域长远发展；质量上，能够长久耐用。 相关利益者的期望，为一级开发主体提供了经营原则，指明了提高竞争力的方向 经营原则： 关系着民生大事，一级开发主体必须具有高度的社会责任感，必须坚持经济效益与社会效益、环境效益相统一。 一级开发主体更多地要站在政府的角度考虑问题，帮助政府排忧解难，从而赢得政府与社会大众的信任。 提高竞争力的方向： 一级开发主体要有强大的资本实力和诚信形象，能够妥善解决征地拆迁过程的费用及时给付问题，从而保证一级开发能够顺利推进，增加当地政府授权的信心。 当政府在产业发展规划、城市分区规划和控制性详细规划等方面存在能力不足时，一级开发主体可以整合社会资源，为政府提供更科学、更符合城市未来发展的规划方案，使政府更愿意授权给企业进行土地一级开发。 一级开发主体具有较丰富的操作经验和系统管理水平，并且拥有二级开发的视野，从而能够有效地控制成本、进度和质量，规避风险。 一级开发主体可以很好地解决失地农民今后的生活出路问题，从而获得竞标优势，并且能够降低当期拆迁成本。 一级开发主体可以在市政基础设施建设方面进行技术创新，例如“地下共同沟系统”，在节约土地资源的前提下节约当期建设成本及未来维修费用。 关于土地一级开发的增值方式，主要体现在前期策划层面、二级开发层面和公用事业投资层面，但是这些都取决于政府的授权 按照城市土地开发的操作实施体系，一级开发主体的主要任务是组织实施土地一级开发，并不介入前期策划、二级开发和公用事业投资。但是，这并不排除在城市发展不平衡、区域经济不平衡的情况下，还存在操作的可能性。反之，一级开发主体也不能把这些增值方式作为每个项目都追求的发展模式。 前期策划层面： 在前期策划中政府要组织制定控制性详细规划方案，涉及到土地利用、道路交通、绿化及开敞空间、城市基础设施等四个方面的规划，直接影响到土地的价值，而且也会影响到建设成本。开发商可以整合社会资源帮助制定更具科学性、前瞻性的规划方案，从而取得政府的认同。但是，是否能够介入需要视政府的需要而定。 二级开发层面： 通过代建公建项目，一方面提升土地价值，便于招商；另一方面提高利润空间。 2004年7月，国务院发布了《关于投资体制改革的决定》，规范了政府投资行为，主要表现在政府投资非营利性项目采取代建制、招标制，对资金使用进行监管。法规上并不支持政府直接授权一级开发商来建设。 公用事业投资层面： 通过投资建设市政公用设施，例如集中供热、供冷、污水处理和垃圾处理等，获得长期的投资回报。 2004年3月建设部发布《市政公用事业特许经营管理办法》（126号），规定通过招标方式选择投资者或者经营者。 可以在三个层面介入城市规划，但需要具备三个条件 要介入城市规划分为三个层面：最高层面，产业发展规划，即结合周边经济圈和自身条件，确定社会经济发展的基本定