房地产开发与经营讲义分析.docVIP

这门课程是房地类课程的一门基础课程。从课程名称就可以知道，它包括的内容很广，开发、经营和管理都包括了。正是因为它包括的内容很广，所以它与其它的房地产类课程有很多重叠的内容。如房地产融资、房地产开发项目可行性研究是《房地产投资分析》的主要内容，房地产市场营销有专门的一门课程《房地产市场营销》，物业管理也有专门的一门课程《物业管理》。这些内容在这门课程不讲了，另外补充一些内容。因此，我所讲的内容可能与教材有较大的出入。 第一章 绪论 §1 房地产 一、房地产的概念 房地产，简单的说，它是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物和其它地上附着物以及由此地衍生的各种权益。 从这个概念我们可以看出，房地产是实物和权益的结合。实物包括土地、建筑物、其他地上定着物。权益包括权利、利益和收益。由于其他地上附着物往往附着在土地或建筑物上，所以可视为土地或建筑物的构成或附属部分。而由土地或建筑物衍生的各种权益，也可以包含在土地或建筑物之中。所以，通常讲的房地产包括土地和建筑物两大部分。 土地是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和筑物两大类。房屋和构筑物的区别是房屋人们可以直接在其内进行生产和生活活动，而构筑物人们不能直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 房地产包括土地和建筑物两大部分，那是不是只有土地和建筑物结合在一起时才称为房地产呢？显然不是的，单独的土地或单独的建筑物也属于房地产。 房地产又称不动产，但不同地区叫法不同，如我国台湾地区称不动产，而在香港称物业，在大陆习惯上称房地产，但有时也称不动产、物业，如在某些文献上或某些机构的名字，还有物业管理，就是房地产管理。英文是Real Estate 或Real Property。实际上两者之间有一些区别：Real Estate 主要指实物，土地、建筑物还有其他地上附着物，Real Property 除了指实物外，还包括附带在这上面的各种权益，它的范围要更广一些。地面标高；其他要求，如规定规划设计方案须符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、行政法规的规定。 对于一般土地，只需了解前面的1至8项；对于待开发或再开发的土地，还要了解了解9至11项。因为这些方面对土地将来的开发影响较大。 （二）如何认识建筑物 1、坐落。与建筑物下面的土地的坐落一样，只不过再详细一点，如霞山区解放东路40号东1幢101房。 2、面积。主要包括：①建筑面积；②使用面积；③成套房屋的套内建筑面积；④其他面积。房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。房屋使用面积是指房屋内部全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。墙体有一定厚度，将墙体占的面积扣除。成套房屋的套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。成套房屋总的建筑面积由套内建筑面积加分摊的公用建筑面积。 3、层数和高度。建筑物按它的层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅按照建筑层数可划分为：1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为中高层，10层以上（含10层）为高层，30层以上（含30层）为超高层。公共建筑以及综合性建筑通常按照建筑总高度来划分，总高度超过24m的为高层，超过100m的为超高层。在现代城市建设中，高层建筑占了很大的比重。 4、结构。建筑结构是建筑物的骨架部分，是若干承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。如按承重构件所用材料可分为：①钢结构：承重的主要构件主要是用钢材料建造的；②钢筋混凝土结构：承重的主要构件主要是用钢筋混凝土建造的；③砖混结构：承重的主要构件主要是用钢筋混凝土和砖木建造的；④砖木结构：承重的主要构件主要是用砖和木材建造的；⑤简易结构：不属于以上结构的都可归于此类，如竹结构、窑洞等。 5、设备。一幢建筑物要具备特定的使用功能，必须安装许多的设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置情况（看有没有）以及其性能情况。 6、装修。分为内装修和外装修。需要了解装修的标准，是属于普通装修还是高档装修，以及所用装修材料的品质和装修质量等情况。 7、公共配套设施完备程度。周围有无学校、商店、餐馆等。 8、平面布置。包括平面图、户型图等。 9、外观。包括外观图片等。 10、建成年月。包括开工日期和竣工日期。 11、维修、保养情况及完损程度。 12、利用现状。包括不同用途的面积分配和楼层分布。 13、产权状况。首先看建筑物是所有权还是使用权，建筑物我们可以拥有它的所有权。所有权又有很多种，独有、共有、区分所有。独有是建筑物由一个人所有，共有是建筑物由几个人共同所