第八章房地产经济周期与宏观调控解决方案.ppt

第八章 房地产经济周期与宏观调控 2011.5 内容提要 1、房地产经济周期的一般理论 2、房地产经济周期的形成机制 3 、房地产泡沫的形成机制 4、房地产经济宏观调控 4.1 市场失灵与政府宏观调控 4.2 房地产经济宏观调控体系 4.3 房地产宏观调控的手段 4.4 房地产业与可持续发展 房地产经济周期与宏观调控 1、房地产经济周期的一般理论 （1） 概念 所谓房地产经济周期，是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。 房地产经济周期与宏观经济总的发展态势密切相关，同时又同行业经济与宏观经济的协调程度密切联系。 房地产市场周期是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩的波动交替状态，它是房地产业发展规律的客观反映。 由于各国经济发展的进程与政策不同，房地产经济周期波动的频率也各不相同。 1、房地产经济周期的一般理论 （2）房地产经济周期的阶段 房地产经济周期运动过程可简单描述如下： 1、房地产经济周期的一般理论 同宏观经济周期一样，从房地产经济周期波动的阶段来分析，也可分为复苏与增长、繁荣（波峰）、危机与衰退、萧条（波谷）四个阶段。 （3）房地产经济周期的各阶段特征 (a) 复苏与增长阶段 交易量回升，买房者大多为自用，投机者较少； 价格慢慢回升，呈增长态势，期房价格低于现房价格； 交易量的增加推动房地产开发数量上升，房地产开发投资逐渐增多，开发速度加快； 市场预期乐观，炒家涌入，现房和期房价格上涨，市场交易活跃。 （3）房地产经济周期的各阶段特征 (b) 繁荣阶段 开发规模加大，交易量急剧增加； 房价越来越高，逐渐到达顶点，市场中投机者活跃。期房价格带头拉动房价上涨。 房地产价格和经营利润畸高，开发量过渡增加，开发内部结构不合理，自用买房者退出市场，开发建设超过市场有效需求，市场有价无市，出现衰退下滑迹象。 （3）房地产经济周期的各阶段特征 (c) 危机与衰退阶段 当楼价高到把真正房地产消费者挤出，仅仅依靠投机资金支撑时，房地产业也就由盛转衰，预示着危机和衰退阶段的到来。 房价在开始时虽仍然继续上升，但涨幅明显放缓并开始出现下跌迹象，现房价格基本上停顿不前。 交易量明显减少，形成明显的有价无市状态。在受到一些突发性事件的影响下， （3）房地产经济周期的各阶段特征 房地产价格急剧下跌。其中期房价格下跌速度要快于现房价格的下跌。房地产价格的暴跌趋势阻止真正的消费者及投机者进入市场，又进一步加剧了房地产价格的下跌速度。 由于交易量锐减，一些实力较差的，抗风险能力较弱的开发商因为资金债务等问题而难以为继，房地产从业人员减少，失业率和破产率增加。 （3）房地产经济周期的各阶段特征 (d) 萧条阶段 房地产价格跌势继续，期房价格加速下降而大大低于现房价格。 伴随着房地产价格的大幅下降，房地产交易量锐减。 破产现象更加普遍。 1、房地产经济周期的一般理论 （4）房地产经济周期波动的形态分析 房地产经济周期波动过程存在不同的形态，一般可把房地产经济周期的时间序列划分为长期趋势、景气循环、 季节波动 、随机波动。 (a)长期趋势 房地产经济周期中的长期趋势反映的是房地产业发展过程中较长时期内的总量变化趋势。 1、房地产经济周期的一般理论 长期趋势的影响因素：人口增长、城市化进程（包括逆城市化） 、资本积累、产业结构变化、技术进步。 土地资源的稀缺和国民经济总量的发展，导致房地产业在较长时期的持续运动过程中呈增长趋势。 长期趋势也存在循环性和周期性（长波因素的变化，产业自身增长的S形曲线影响） 1、房地产经济周期的一般理论 (b) 景气循环 所谓景气循环，就是指房地产业的实际发展与其长期趋势之间 的偏差，围绕长期趋势发生的波动，即房地产市场不断从繁荣滑向萧条，又从萧条走向繁荣这样一种周而复始的运动过程。 景气循环的影响因素：就业与收入水平的变化、地区人口的增长和政府货币财税政策的变化。 1、房地产经济周期的一般理论 房地产景气循环的一般特征（相比较宏观经济循环而言）： 房地产业稍后于宏观经济进入复苏期； 房地产业先于宏观经济进入繁荣期； 房地产业先于宏观经济进入衰退期； 房地产业的萧条期长于宏观经济； 景气循环的波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济。 1、房地产经济周期的一般理论 (c) 季节波动 季节波动是指房地产业在一年内活动的有规则变化。 季节波动的影响因素：市场需求变化，市场供给变化。 (d) 随机波动 指由一些不可控和不可测的外生因素所引起的房地产周期的波动。 1、房地产经济周期的一般理论 （5）房地产经济周期与宏观经济周期的关系 ① 周期波动次序不同 ② 波幅与波长不同 ③ 房地产经济周期的长期趋势