苏州城投火车站项目商业定位报告要点.pptVIP

周边火车站调研 调研分析 南京火车站 商业特点：位于玄武湖旁，周边商业较少，以便利店及快餐占多数。 调研分析 南京南站火车站 商业特点：新站点，刚投入使用，商业分布于主通道两侧，业态以餐饮业为主。 调研分析 常州火车站 商业特点：负一层与二层商业为主，业态以餐饮业为主。 调研小结 从旅客、居民调研得出： 1、人们普遍希望本地区有一个零售商业物业出现； 2、旅客则更倾向于旅游度假及求职； 从周边火车站调研得出： 1、年代较久的火车站位于市区，业态比较丰富，如上海站、南京站、上海南站 2、新落成的火车站或者不在市中心位置的火车站一般以快餐、便利店等“吃人流”的业态占多数。 一 项目认知 二 定位思考 三 项目定位 四 招商推广 五 商务条件 定位思考 子目录 调研分析 问卷调查 参考案例 调研小结 定位研判 区域功能 功能研判 定位验证 定位思考小结 定位研判 区域功能 平江新城定位市域次级商务商贸中心，交通枢纽、商务商贸、生态居住是平江新城总体功能定位。 平江新城总体功能定位：交通枢纽、商务商贸、生态居住 中新生态科技城 独墅湖科教创新区 高新区 苏州科技城 木渎创新创业城 沧浪新城 相城中心商贸城 平江新城 金阊新城 物流流通板块 滨湖新城板块 名称 城市功能定位 平江新城 交通枢纽、商务商贸、生态居住 相城中心商贸城 相城未来发展高端服务产业的核心地区 金阊新城物流流通板块 金阊区的行政中心和苏州市的物流园区 高新区苏州科技城 致力于建设成为 “三大高地”：高新技术及产品研发创新高地、聚集各类研发创新精英的人才高地和自主知识产权成果转化与高新技术产业的辐射高地 沧浪新城 集创业、居住、商务、高科技研发为主的城市副中心 木渎创新创业城 江苏省首家由孵化器运作的科技型中小企业投融资服务平台 独墅湖科教创新区 高等教育发达、人才优势突出、高新技术产业集聚 中新生态科技城 集生态环保产业研发和制造、居住、商业等多功能于一体的“绿色”示范新城 滨湖新城板块 具有商务、旅游特征的功能综合的城市次中心 零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL） 娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV、酒吧） 餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、水吧） 周边现有万达购物中心及未来商业体量巨大， 做传统零售业态面临体量较小的劣势，无法与之展开竞争。 本案负一层的商业物业，因消防、层高等因素，不适合娱乐业态物业要求。 本案负一层的商业物业，无排烟排污设施，不适合餐饮业态物业要求。 定位研判 功能研判 健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA） 专业商业地产（专业批发市场、商贸城） 居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓） 与本案为同一商业物业双子塔楼裙楼部分 为负一层至四层约2万㎡的商业配套，避免同质化竞争。 由于周边多为金融商务、百货零售、休闲娱乐等传统业态为主， 存在一定市场空间，可为定位发展方向之一。 物业形态不符合此类型 定位研判 功能研判 写字楼、酒店、专业市场（服装、床上用品） 大连 写字楼（上海铁路大厦、邮政大厦）、酒店（中亚饭店）、专业市场（婚纱、眼镜、珠宝、服装） 上海 写字楼（海关、大滩大厦）、酒店（香格里拉、华侨酒店、富临大酒店） 深圳 写字楼（保利广场）、酒店（锦江之星、金陵大饭店）、专业市场（淘宝眼镜城、五金市场） 无锡 写字楼、酒店、百货（恒基中心）、专业市场（中粮广场） 北京 酒店（巨化宾馆、杭州红楼大酒店、西湖饭店）、写字楼(联银大厦) 杭州 各城市火车站周边物业形态 城市火车站 定位研判 定位验证 Description of the contents 需求决定市场：其他城市火车站周边成熟的商业业态，久经市场考验。这是验证本案定位方向的重要依据。 需求决定市场 定位研判 定位验证 Description of the contents 张金磊 访谈人 招商部经理 职务 对项目所在区域有进驻意向，待实地考察后而定； 入驻意向 需求面积在10000-20000平方米 采取租赁形式，一般15-20年 租金承受能力：需现场考察 访谈内容 火车站附近，交通方便，便于东海、内蒙的商家来进货，面积大小合适，符合公司拓展需要。 商家看法 珠宝城 业态 上海林顿大厦珠宝城 客户名称 电话德合小商品市场 梁建军 招商部总监小商品市场 方便进货，周边没有竞争市场，港龙的调整提供了市场空间。主要看租金是否合适。 需求面积10000-20000平方米 采取租赁形式，一般8-15年 租金承受能力：3元/㎡