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房地产投资成本和税费 第一节　 房地产开发项目成本分析 第二节　 房地产投资的税收分析 第三节　 房地产开发企业税收筹划 第一节　 房地产开发项目成本分析 【学习目标】 １、 熟悉房地产项目投资与成本费用构成 ； ２、 掌握土地取得费的构成并会计算 ； ３、 掌握开发成本费用的构成并会计算 ； ４、 掌握期间费用的构成并会计算 。 第一节　 房地产开发项目成本分析 （一）土地出让价款 （二）土地征用与拆迁补偿费 １ ．土地补偿费 ２ ．安置补助费 ３ ．地上附着物和青苗补偿费 ４ ．临时用地补偿 第一节　 房地产开发项目成本分析 （一）前期工程费 （二）基础设施费 （三）建筑安装工程费 （四）公共配套设施费 （五）开发间接费用 １、 管理费用２、 销售费用３、 财务费用 知识应用 一、知识训练题 １、 简述房地产开发成本的构成 。 ２、 简述土地取得费的构成 。 ３、 简述开发成本费用的构成 。 第二节 　 房地产投资的税收分析 【学习目标】 １、 熟悉房地产税种 ； ２、 能够计算房地产各种税 。 第二节 　 房地产投资的税收分析 （一）纳税人 （二）征税对象和征税范围 （三）纳税期限和纳税地点 （四）计税依据 （五）税率 第二节 　 房地产投资的税收分析 （六）应纳税额计算方法 （七）税项扣除 （八）免税 、 减税项目 （九）土地增值税的计算 第二节 　 房地产投资的税收分析 第二节 　 房地产投资的税收分析 第二节 　 房地产投资的税收分析 知识应用 一、知识训练题 １、 简述房地产税种及税率 。 ２、 简述土地增值税的特点及计算方法 。 第三节　 房地产开发企业税收筹划 【学习目标】 １、 理解税收筹划的意义 ； ２、 熟悉税收筹划的原则 ； ３、 掌握税收筹划的方法并能在实际工作中运用 。 第三节　 房地产开发企业税收筹划 （一）合法原则（二）成本效益原则 （三）整体性原则（四）时效性原则 （一）充分利用国家税收优惠政策 ， 通过关联方转移税负进行税收筹划 １、 货物购销２、 贷款往来 ３、 固定资产的购置 第三节　 房地产开发企业税收筹划 （二）通过合理选择会计处理方法进行税收筹划 １、 预提费用筹划 ２、 开发商品与出租商品筹划 ３、 营业费用筹划４、 核算方法筹划 （三）合理利用累进税率差别和征税标准 ， 进行适当税收筹划 １、 合理定价筹划法２、 收入分散筹划法 ３、 成本费用筹划法４、 建房方式筹划法 ５、 利息支出筹划法 第三节　 房地产开发企业税收筹划 例如 ：北京某房地产开发企业 1999年商品房销售收入为 1.5 亿元 ， 其中普通住宅的销售额为1亿元 ， 豪华住宅的销售额为5000万元。 税法规定的可扣除项目金额为1.1 亿元 ， 其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元 ， 豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。如果不分开核算（纳税人应了解清楚当地是否允许不分开核算） ， 该企业应缴纳土地增值税为 ： 知识应用 　 　 一、知识训练题 １、 简述房地产税收筹划的原则 。 ２、 简述房地产税收筹划的方法 。