“京都国际”投资决策支持报告(定稿版).pptVIP

经与美城机构对京都国际项目本体及周边市场的充分调查，美城机构市场营销专业人员对项目销售情况的判断为： 去化率的判断为：公寓的去化率为月均30套左右，根据项目的套型面积计算月均去化率在1140平方米到2580平方米左右；办公的去化率在月均1500平方米左右；商业的去化率在月均100平方米左右。 成交价格的判断：公寓在5500-6000元/平方米之间；写字间的价格在6500元/平方米左右；商业的价格一层在35000元/平方米，二层价格在20000元/平方米，三层价格10000元/平方米，以一拖三的价格销售，均价在18000元/平方米左右。 第二部分：项目尽职调查情况 3、项目利润测算 第二部分：项目尽职调查情况 利润表 项目 计算 数值（万元） 销售收入 　 57184.23 总投资 　 35341.66 销售税金及附加 销售收入*5.73% 3276.66 土地增值税 预缴增值税=销售收入*1.5% 857.76 项目税前利润 销售收入-总投资-税金及附加-土地增值税 17708.16 所得税 利润总额*25% 4427.04 项目税后净利润 利润总额-所得税 13281.12 销售净利润率 净利润/销售收入 23.23% 总投资净利润 净利润/总投资 37.58% （二）项目顺利开发可行性分析 参考开发商提供的数据，经我们核查，该项目总投资的资金筹措如下： 第二部分：项目尽职调查情况 总投资金筹措计划 序号 筹措资金来源 筹措资金（万元） 筹措资金比例 1 开发建设总投资 35341.66 100.00% 2 自有资金 9193.42 26.01% 2.1 实收资本 1000.00 2.83% 2.2 资本公积 0.00 0.00% 2.3 股东借款 8193.42 23.18% 2.3.1 陈为勇 6970.00 19.72% 2.3.2 福州彭博 1223.42 3.46% 3 外部借款 2990.00 8.46% 3.1 个人借款（曹景艳、黄崇捷） 990.00 80.92% 3.2 其他外部借款（民发实业） 2000.00 163.48% 4 外部借款 5500.00 15.56% 5 销售收入再投入 17658.24 49.96% （三）已投资资金的构成分析 经财务尽调对已投资金来源核查，已投资资金构成如下： 已投资金构成 序号 项目 金额（万元） 比例 1 自有资金 9193.42 75.46% 1.1 实收资本 1000.00 8.21% 1.2 资本公积 0.00 0.00% 2.3 股东借款 8193.42 67.25% 2.3.1 陈为勇 6970.00 57.21% 2.3.2 福州彭博 1223.42 10.04% 2 外部借款 2990.00 24.54% 2.1 个人借款（曹景艳、黄崇捷） 990.00 8.13% 2.2 其他外部借款（民发实业） 2000.00 16.42% 合计 　 12183.42 100.00% 第二部分：项目尽职调查情况 （四）现金流分析 1、销售计划 基金投资8+4个月内，即自2014年4月至2015年3月，公寓可实现的销售收入为8874万元，写字间可实现的销售收入为5460万元，商铺可实现的销售收入为1692万元，车位可实现销售收入为2880万元，合计实现18906万元。 2、项目回款计划 销售回款按照销售计划本月回款额为本月销售额的50%和上月销售额的50%，已缴纳认购金的部分，按照5个月均匀回款，从项目6月份拿到预售许可证开始回款，至2015年10月全部回款。 京都国际尽调测算.xlsx 第二部分：项目尽职调查情况 “京都国际”项目投资决策支持报告 2014.4.14 投资一部“京都国际”项目尽调小组 目 录 第一部分：项目介绍 第二部分：项目尽职调查情况 第三部分：交易方案 第四部分：投资风险及控制措施 第五部分：综合分析与结论 第一部分：项目介绍 第一部分：项目介绍 一、投资要点： 投资对象 陕西金骏房地产有限公司 投资项目基本情况 项目区位 位于西安市灞桥区堡子村环岛北侧，西接电厂东路以东，西安石墨制品厂以南、纺北路以北。 项目性质 小体量“办公、公寓、商业综合体”项目 项目规模 京都国际”总建面8.4万㎡，其中公寓办公用房约5.62万㎡，占项目总建面84%，商业用房约1.08万㎡，占总建面16%。项目为三栋30层的SOHO公寓