麦肯锡中国岭南新世界都市综合体策划全案执行中文版教案分析.pptVIP

本项目具备开发酒店物业的可行性，并且酒店物业能够丰富项目的整体物业功能，对社区起到一定的配套作用，具有战略开发意义 酒店物业能够为住宅提供配套以及作为优良固定资产沉淀，就本项目而言，酒店还能为商业提供稳定的优质客源，能够与各功能物业形成良性互动，具有战略开发意义 由于市场供应的激增，广州包括白云区在内的五星级酒店市场入住率呈明显的下降趋势 广州高星级酒店市场需求较为不足，而市场供应却持续增长，供需之间存在较为明显的不匹配状态； 2002年到2009年广州市五星级酒店客房从4,364间上升到9,063间,预计到2013年为止该数字将上升到14,150间，其中60%是国际连锁品牌。 2002年到2009年广州市五星级酒店客房年均增长率为11%，而同期到达广州的过夜旅游人数的年均增长率仅为5.6%。 由于市场供大于求，广州五星级市场入住率从2007年以来一直呈下降趋势。相应地，由于市场竞争日趋激烈，广州市五星级酒店房价也呈逐年走低的趋势。相对而言，四星级酒店市场表现较为稳定。 广州市五星级酒店市场表现 2002 - 2009 广州市四星级酒店市场表现 2002 - 2009 数据来源: 广州市旅游局 数据来源: 广州市旅游局 从成本控制和风险控制的角度考虑，建议适当控制酒店的档次与规模 项目具备一定的外部交通条件，具备吸引各类会议会展、旅游及中高端商务人士的市场机会，但从成本控制和风险控制的角度考虑，建议适当控制酒店档次和规模 各功能物业市场研判 零售商业市场 酒店市场 公寓市场 办公市场 考虑到白云区的区域产业支撑，以及潜在的中高端商务人士居住需求，中至中高档服务式公寓存在一定市场需求 白云区为广州市重要的工业区，区内的批发、物流及制造业较为发达，受到产业的支撑，区域内可能有来自企业中、高层，外籍技术人员等中高端商务人士的居住需求； 白云新城定位为城市副中心，随着区域的发展和商业中心的开发，未来可能存在中高端商务人士的居住需求。 受到区域产业的支撑，以及考虑到潜在的中高端商务人士的居住需求，中高端服务式公寓可能存在市场需求； 但由于白云区甚至广州市的服务式公寓市场需求普遍不足，出于风险控制的角度考虑，本项目即使开发中高端服务式公寓，也需注意控制开发规模 各功能物业市场研判 零售商业市场 酒店市场 公寓市场 办公市场 白云区办公物业主要集中在三元里区域及机场路沿线；由于位于城市非核心商务区，高端办公市场需求不足，但中低档办公物业市场需求较为活跃 8 1 2 3 4 5 6 7 9 13 12 15 17 11 14 10 16 18 19 20 22 21 24 23 22 25 白云区办公物业主要集中在三元里区域及机场路沿线 办公物业类型 区域 租金水平（元/平方米/月） 平均入驻率 代表物业 甲级写字楼 广州主要商务区* 100-180 93% 粤海天河城大厦、合景国际金融广场 白云区 - - 无 乙级写字楼 广州主要商务区 60-90 85% 新保利大厦、达宝广场 白云区 50-80 三元里及机场路沿线：约80% 金茂大厦 丙级写字楼 广州主要商务区 40-60 90% 百汇广场 白云区 30-40 三元里及机场路沿线：约90% 齐富商贸大厦、金来大厦 高端办公物业市场需求不足，中低端市场相对较为活跃 受到白云区产业支撑以及白云新城的辐射和带动，项目具备开发办公物业的需求支撑，但预计租金水平空间有限 本项目 嘉禾均禾组团 白云 新城 白云机场 白云新城规划为广州城市副中心，商业是区域发展的重点职能之一，预计未来区域办公氛围相对较为浓厚 白云区为广州传统的工业区，在制造业的带动下，以生产性服务业为主的第三产业也获得了较好发展；2009年，白云区第三产业比重达到71%，甚至略高于广州市同期的70.1%；蓬勃发展的第三产业为白云区办公物业发展提供了市场支撑。 医药 制造业 交通运输设备制造业 电气机械制造业 通用设备制品业 化学原料制品制造业 白云区支柱产业 白云区三次产业比重，2009年 白云区支柱产业 预计白云新城未来商务分为较为浓厚，受其辐射和带动，本项目也将具备开发办公物业的市场机会。 从项目整体物业功能组合的角度出发，办公物业对零售、酒店等都有消费支撑，但预计其自身盈利能力较低，应适当控制开发规模 预计本项目办公产品的租户以中小型企业居多，承租面积多在300平米以下 从经济利益的角度考虑，此类物业不适宜作为本项目重点发展方向 中小型企业选址时对于成本性因素（如租金）敏感度最高，价格承受能力较低 白云区工业产值构成 办公物业对零售商业、酒店、服务式公寓均能提供消费人群支撑 项目发展方向初探 物业功能组合方案：既控制了风险性物业的开发规模，同时又实现各物业之间的良性互动，增强项目的整体竞争力 优质零售商业 写字楼 高星级酒店