2014年中级房地产基础知识精讲班讲义第六章要点.doc

第六章 房地产投资项目可行性研究 一、本章考试前言 本章合并了先前的教材《房地产投资项目经济评价指标》《房地产投资项目不确定性分析》以及《房地产投资项目方案比选》三章的基本内容。 《房地产投资项目经济评价指标》主要讲述房地产投资项目经济评价的相关内容，包括：房地产投资、资金的时间价值及等值计算、房地产投资项目的现金流量和财务报表、房地产投资项目经济评价指标和方法。 最近几年本章考试题型、分值分布 年份 单项选择题 多项选择题 案例分析题 合计 2010年 4题4分 1题2分 2题4分 7题10分 2011年 4题4分 2题4分 2题4分 8题12分 2012年 44分 1题2分 2题4分 7题10分 2013年 6题6分 3题6分 1题2分 10题13分  年份 单项选择题 多项选择题 案例分析题 合计 2010年 3题3分 1题2分 1题2分 5题7分 2011年 3题3分 1题2分 1题2分 5题7分 2012年 33分 1题2分 1题2分 5题7分 2013年 3题3分 1题2分 4题5分 节，主要介绍房地产投资项目方案比选的相关内容，包括方案比选概述、计算期相同的互斥方案比选、计算期不同的互斥方案比选、房地产投资项目可行性研究报告。在2009、2010年考试中，单选题和多选题均有涉及。 年份 单项选择题 多项选择题 案例分析题 合计 2010年 5题5分 1题2分 1题2分 7题9分 2011年 5题5分 1题2分 1题2分 7题9分 2012年 55分 2题2 1题2分 8题11分 2013年 3题3分 1题2分 4题5分 1.房地产投资概述 2.资金时间价值及等值计算 3.房地产投资项目的现金流量 4.房地产投资项目的财务报表 5.房地产投资项目经济评价指标和方法 6.房地产投资项目盈亏平衡分析 7.房地产投资项目敏感性分析 8.房地产投资项目方案比选概述 9.计算期相同的互斥方案比选 10.计算期不同的互斥方案比选 11.房地产投资项目可行性研究报告 第一节 房地产投资概述 一、投资的概念和种类 （一）投资的概念 投资是指投资者以获取未来收益为目的，投入一定量的资金（货币或实物等），以经营某项事业的行为。投资的本质是投资者以牺牲一定的即期消费来换取未来更多的预期消费的活动。 （二）投资的种类 按照资金筹集和运用的不同，投资可分为直接投资和间接投资。 直接投资是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。 间接投资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资。 直接投资和间接投资虽然同属于投资者对预期能带来收益的资产的购买行为，但两者有着本质区别：直接投资是资金所有者和资金使用者的合一，是资产所有权和资产经营权的统一运动，一般是生产事业，会形成实物资产；间接投资是资金所有者和资金使用者的分开，是资产所有权和资产经营权的分离运动，投资者对企业资产及其经营没有直接的所有权和控制权。 直接投资与间接投资也有着密切联系：间接投资可以为直接投资筹措到所需的资金，并监督、促进直接投资的管理，在现代经济中，间接投资已成为直接投资不可缺少的融资渠道：直接投资对间接投资也有重大的影响，主要是企业生产能力的变化会影响投资者对该企业甚至该行业发行的股票、债券等前景的预期，从而使间接投资水平发生波动。  二、房地产投资的含义和形式 （一）房地产投资的含义 房地产投资是指投资者（政府府部门和机构 、房 地产开发企业 、其他组织和个人 ）以获取房地产 未来收益或资产增值为目的，投入一定量的资本（货币或实物等），直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为。 （二）房地产投资的形式 按照资金筹集和运用是否直接作用于房地产实物资 产，房地产投资分为房地产直接投资和房地产间接投资。 1.房地产直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发经营或者购买房地产实物资产的过程。投资者参与有关管理。按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。 房地产开发投资者对开发的房地产产品，主要有两种经营方式：一是销售所开发的房地产产品，通过销售收同投资，获取房地产开发利润。这种经营方式下的房地产开发投资属于短期投资，并可称为销售型房地产开发投资。二是出租或自已经营所开发的房地产产品，通过出租或自已经营获取长期收益，逐渐收回投资。这种经营方式下的房地产开发投资属于长期投 资，并可称为经营型房地产开发投资。 房地产置业投资是指投资者对房地产市场上正在运行中的房地产实物资产，通过购买或租赁方式取得其所有权或使用权的行为。房地产置业投资主要有购买型房地产投资和租赁型房地产投资。 2.房地产间接投资