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第七章 房地产信托 学习目标 ： 1．了解房地产信托的涵义和发展历程。 2．理解房地产信托的几种形式。 3．掌握房地产投资信托业务的形式。 信托、银行信贷与保险三者是构成现代金融业的三大支柱。在西方国家，信托不仅有悠久的发展历史，而且在经济生活的各个领域都发挥着十分重要的作用。房地产信托是信托业的主要组成部分。房地产信托在其长期发展过程中，不仅为房地产业的发展提供了大量的资金和手段，同时也依托房地产业使自身获得了长足的发展。房地产信托与房地产业是密不可分的。根据我国现行的金融政策的规定，银行型房地产金融机构不得经营房地产信托，因此，目前房地产信托是非银行型金融机构的主要业务。 房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，是房地产金融的重要组成部分。它的产生和发展离不开房地产业的产生和发展，更离不开信托业的产生和发展。 资料7-1 信托小知识 信托，简言之就是信任委托的意思，它一般是指拥有资金或财产的单位和个人，为了更好地运用和管理自己的资财，取得好的经济效益，把资金或财产委托给被委托人代为管理经营或处理而发生的一种经济活动。它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。 信托术语： 1.信托行为 在达成一项信托时，构成法律行为所履行的手续就是信托行为。信托行为是指委托者与受委托者双方签订合同或协议。此外，委托人立下遗瞩同样是法律行为、也属信托行为。根据不同的信托目的，需要签订不同的合同，但属于同一的，大量发生的业务，如信托存款，则没有必要一一签合同，只由信托部门发给委托者统一印刷，附有文字条款，类似合同的信托存款证书即可，这种证书同样具有合同的效力。 2.信托主体 个人与法人的信托行为形成一种以信托财产为中心的、当事人相互间特定的法律关系，称为信托关系，联结此种法律关系的当事人为信托主体。在信托关系人中，主动提出设定信托的一方当事人，为委托人或信托人；被动接受信托代为管理和处理财产的一方当事人，为受托人；享受信托利益的一方当事人，为受益人。信托关系中三方当事人既处于各自独立地位，又互相紧密联系而存在。 信托主体包括委托人、受托人以及受益人。 3.信托财产 信托财产是指通过信托行为从委托人手中转移到受托者手里的财产。信托财产既包括有形财产，如股票、债券、物品、土地、房屋和银行存款等：又包括无形财产，如保险单，专利权商标、信誉等，甚至包括一些或然权益（如人死前立下的遗嘱为受益人创造了一种或然权益）。 4.信托目的 信托目的是指委托人通过信托所要达到的目的，如委托人为了财产安全或为避免投资风险取得高额收益等。信托关系中，受托人首先是为受益人的利益管理或处理信托财产，而不是首先为自己的利益去管理或处理信托财产的。 5.受益权证书 受益权就是享受信托利益的权利。而受益权证书就是证明受益权的存在和内容的证件。如信托存款证书。 6.信托报酬 信托报酬是指作为受托人的信托部门在办理信托事务后所取得的报酬。信托报酬的形式主要是手续费，也有少量存贷差异。信托报酬的多少，依据受托人付出劳动的多少和在信用中介中所起的作用大小，由委托人和受托人双方协商议定。 房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。它包括两个方面的含义：一是不动产信托，就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，就是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。 房地产信托的作用主要表现在： 1．利用房地产信托的社会理财的职能，促进房地产业的发展 2．利用房地产信托的金融职能，促进房地产资金的融通 3．利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务 第一节 房地产信托资金的筹集 资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地产信托机构筹集资金的渠道、方式与银行不大相同，其主要方式有房地产信托基金、房地产信托存款、集资信托和代理集资、资金信托、共同投资基金等。 一、房地产信托基金 房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。目前，我国的信托投资公司或银行设立的信托部，其信托资金来源主要有: 财政拨款、银行结益、社会集资以及自身留利。其具体内容有: 1．企事业单位筹集待用的房地产信托基金； 2．具有法人资格的企事业单位以预算外自有资金及职工购房储蓄集中后设置的信托基金； 3．商品房开发企业筹集待用的信托资金存入银