中广信_北京玺萌公馆项目阶段销售总结报告_45P_市场_价格策略_营销推广要点分析.pptVIP

1 十月份均价15000元／平方米以上的项目最多、占比最高，达到25个 2 10000－15000元／平方米的楼盘有17个 3 8000－10000元／平方米与8000元／平方米以下，两者合计14个，占比两成余 10月开盘均价继续攀高 高价位产品入市多，低价位产品少 目前市场为高价位市场 10月入市产品类型分布 10月份共计56个项目开盘 普通住宅33个项目，其中29个老项目后期开盘 公寓虽然仅有19个项目开盘，但新增面积56.96万平方米，与普宅持平，5404套 本月形成普通住宅与公寓项目供应量上的齐头并进现象 北京商品住宅预售日均套数变化走势（单位：套／天） 价格不断上涨，签约量不及去年 受政策影响的人们购房渐趋于理性化 开发商对市场仍持乐观态度 价格情况 1－2月价格上涨 3－5月份价格变化不大，但有小幅下降 5月份以来价格处于稳步上升的状态 销售情况 年初以来销售就一直处于不温不火的状态，变化幅度不大，且一直低于去年的日均销售量 未来金融市场走势不明 房地产市场走势不明 高房价下购房信心大减 二次购房贷款的利息增加 二次购房贷款的首付款增加 消费者与投资者受影响 出现销售大幅增加的局面微乎其微 未来市场将出现一定的 平缓期 CBD、朝青、望京, 成交量环比分别下降21%、15%、16% 受到第二套房贷新政影响较大的人群 购买两套以上住房的投资者比例大 首次置业区域:的石景山、立水桥、刘家窑, 成交量环比涨幅分别为15%、20%、18% 首次置业的消费者 地铁5号线开通 房价相对较低 几乎不受房贷新政策的影响 投资客集中区域 成交跌10%-20% 首次置业区域 成交量涨8%-20% 置业区域变化 土地供应 时间 数量 面积 占全年百分比 2007年1-9月 42宗 1000公顷 63% 2007年10-12月 42宗 600公顷 37% 2007年全年 84宗 1600公顷 土地供应量加大，偏向保障性住房、郊区趋势明显 二手房成交量上升 玺萌?北京2007 成交量（套） 人群类型 时期 初次置业 升级置业 二次置业 2006年三季度 35% 41% 24% 2007年三季度 43% 38% 19% 变化幅度 ↑8% ↓3% ↓5% 北京新房、二手房2007年第三季度成交量对比 二手房各类型购房人群占比情况 新建 商品房 二手房 新房市场萎缩，二手房市场膨胀 销售情况分析 3 房源 第一次开盘推出房源 1#、2#、4# 销售 均价 18440元/平米 金额 签约金额 ？？？ 销售情况小结 销售情况小结 总计多少套，销售多少套，剩余多少套，封存多少套，用饼图表示 用饼图表示，中广信和六部的签约套数比例，金额比例。 一次性付款和贷款的比例 饼图 新客户老客户比例 饼图 成交渠道比例 饼图 来电来客分析 得出什么结论 没有推广 没有客源 在没有推广的前提下 我们光消耗老客源 销售情况 并不是不理想 按照10：1的比例计算 现在的销售情况是什么 玺萌处于快速发展道路上 我们需要快速回款 那么如何实现快速回款 再次开盘 势必要进行推广活动 以保证我们快速回款的目的 玺萌?北京2007 外因 政策调整 市场波动 购房心理变化 内因 客源少 推广少 价格成长快 现状分析 目前面临的问题 玺萌?北京2007 不可控 不可控 可控 政策因素 市场因素 项目 本体因素 付款方式 价格 推广渠道 客源积累 销售中遇到的问题 销售中遇到的问题 推广 渠道 目前项目尚未开盘，处于内部认购阶段，没有进行对外外推广，这导致了客源相对较少，目前我们的营销主要针对老客户资源，但从目前的销售情况来看，随着第一次开盘的结束，老客户资源已经消耗殆尽，销售速度逐渐趋缓。 客源 积累 销售中遇到的问题 价格 虽然我们目前的价格调整符合整体市场的走势，但从目前的销售反应来看，客户一时无法接受过快的价格成长。所以我们亟需新客源来冲淡，价格成长带来的不利因素。 玺萌?北京2007 付款 方式 项目营销思路 根据玺萌战略发展趋势，产业链的壮大和版图的扩张，必须依靠大资金量的支持。 快速营销，收回资金，使资金有效的滚动，成为本项目营销的关键； 如何解决目前问题？ Block Diagram 快速营销 解决 加大推广 灵活的 政策 增加房源 销售体 提升 玺萌?北京2007 增加 房源 销售体 整合 后期营销推广 3 Company name 高度整合 B E C D A 广播及其它 网络 报广 业内杂志 户外 营销渠道的整合 玺萌?北京2007 大营销 大组织：销售组织与广信会客户组织 大形象：适度增加媒体、报广投放； 扩宽渠道：提升品牌、截流客户