莱茵东郡商业街营销策划报告资料.ppt

* * 莱茵东郡商业街营 销 策 划 报 告 策划人：武文华 * 前言 经过售楼部工作，项目前期住宅销售已经完成。在莱茵东郡项目住宅接近售馨的情况下，商业部分只有找到合适的定位，才能有效的完成销售工作；再加上广告的铺设和主题活动的举办以及撼动人心的价格，这样才能有效并快速的完成高效率的销售目标。 * 我们面临怎样的市场环境 在2009年鄂尔多斯市的房地产投资建设就开始倾向于商 业地产，尤其是铁西区二期被市政规划为整体商业用 地，更加奠定了它的主导地位。 在2010年随着“国十条”的出台。开发商拿地很是紧张。银 行贷款也开始收紧。投资者更是怀着观望的心态。 今年所开发的土地大都是去年待开发的，对于小型开发商已停止建设。资金的流缺，土地建设的大规模，都是导致市场运作缓慢的关键。 “我们眼中的东胜” * 我们面临的问题 高销售速度和高销售价格之间的必然矛盾 如何在东胜实现项目的品牌溢价 1 2 * 销售价格 销售速度 正常的市场环境下,销售速度和销售价格就象天平的两端,总有一端会低下去,本案要求快速销售,同时实现超出市场平均水平的销售价格,如何达到这一目的? * 名牌地产必须蕴含全方位价值 功能价值——首先，品牌价值中，以功能性价值为基础，顾客购买需求的基本动因，就是对产品的功能性需求，满足顾客的合理性价比要求。 附加价值——在功能之上，是品牌具备的附加价值，比如：品质保障、售后服务等内涵，满足使客户放心、满意的基本要求。 精神价值——最高层，是品牌具备的独特的情感价值，满足顾客的心理共鸣——激情、动感或者高贵、荣耀等体验。 * 本项目营销工作要点 前期铺垫“润物细无声” ??整合区域“都市休闲生活区”形象 ??前期加大宣传和活动的密度与力度 ??展示到位，活动为主 ??重视口碑、小众传播，实现精确制导 ??宣传简单直白，通俗易懂 * 从宣传聚焦点、营销渠道和开发节奏上，系统的实现各期热卖 宣传聚焦点 宣传区域未来价值和都市休闲生活方式 营销渠道 执行阶段捆绑式营销优惠，VIP客户积累过程中，注意重复购买，满足客户的不同需求 开发节奏 分多批推出，人为制造稀缺感、加强热卖效果 * 核心价值主张 将 “投资未来”和“投资赚钱”的概念做透. 拥有自己的产业 生财工具 拥有财富/ 生活更无忧 投资金三角 人生金字塔 我要向前看 高投入 高产出 你想赚多少 中投入 中产出 低投入 低产出 * 项目价值体系的构建 2：城市商业次核心地段 3：首创首个特色、主题鲜明的风情街 4：休闲聚集地 1: 清晰独立产权 5: 商铺利润回收最大化 6: 全街铺化 7: 超高商业附加值 8: 品牌开发，信心保证 9：全方位经营管理模式——托管 10：专项商业推广旺场 11：餐饮、休闲品牌等主力店进驻，引领市场、带旺人气，更易打动投资客户 项目价值 体系解构 * 项目主题形象定位 商业属性 融合“餐饮、休闲、娱乐、交流、办公、公共服务、购物等多种功能”的一站式商业街 项目形象 现代都市生活中心/引领全方位商圈的商业街区的潮流 整体项目属性 约54000平方米；主题：一站式商业街 城市属性 城市次核心地段/城市三级核心商圈 * 项目推广主题 推广主题推荐原则：契合其核心价值主张. 推 广 主 题 延 展 吃香的，喝辣的，红红火火赚大钱 给家人最好的保障！ 小商业恒久远，大财富无止境 54000㎡东胜首个具有跨时代意义的商业街 商铺升值，租金升值，回报升值 * 营销推广思路 以招商（虚）带动销售（实） ? 整体营销推广思路： ? 初步拟定操作思路： 打造 引导 引导思路阶段 激情 销售 备注：透过软硬结合，让客户在理性的引导下产生购买、投资的冲动！ * 钱景=规划利好+投资回报 规划利好 城市发展方向/发展重心 交通（公路、干道、特殊出入口等） 基础配套 人口增长 区域改造等 投资回报 计算同类/同区/参照区域的租金/售价涨幅 计算成本（首期投入；每月投入；其余投入；总成本） 计算收益（每月租金；每年收益；何时租金超过月供；回本年限；N年总收益；纯收益） * 产品的两个层面：整体街区、独立铺位 整体街区 街区主题 建筑立面 街区划分 景观亮点（如小广场、园林等） 配套设施（如车位、昭示设施、电梯等） 稀缺价值（包括唯一性，独特点，不可复制性） 独立铺位 开间；进深；层高 产权年限 配套设施（符合业态要求，装修档次；电梯、橱窗等） * 信心=买得起+干得成+信得过 买得起 用返租方式降低首期 品牌经营管理/物业管理 权威论证 划小铺位面积降低总价 干得成 统一招商 统一经营管理 实力商家进驻 带租约销售 发展商品牌 信得过 * 销售总体策略 以营销为重要支持条件,我们------ 积累客