房地产策划案例火车站DE地块项目资料.ppt

三、机会（OPPORTUNITY）分析 1、交通体系不断完善随着城市畅通工程的启动，城市交通体系进一步完善。特别是健康西街的拓宽，对本项目是一大利好。 2、火车站商圈的改造 近两年，火车站周边有多个大项目在开发建设，大大提高了火车站商圈在整个潍坊市场的地位，周边项目的建设对本项目也有很大的促进作用。 四、威胁（TREAT）分析 1、同期内中金国际、新天地购物城等项目会对本项目造成一定威胁。 2、国家新的地产政策的不确定性，新的调控政策的出台可能会对项目带来一些不利影响； 3、其它不确定因素。 SWOT矩阵策略配对 SO策略：发挥优势，利用机会 抓住火车站商圈改造的机遇来发展本项目； 利用政府的大力扶持来扩大本项目的影响力； 利用本案便利的对周边周县辐射的交通网络来吸引更多的市场投资以及购买人群； 充分发挥规模优势，打造火车站商圈的经济核心。 WT策略：弱化劣势，规避风险 通过加强对原有市场的整合力度来改变本项目周边竞争力不强的现状； 通过引进一些品牌商家入驻来树立本项目的新形象； 通过创意性市场规划来弱化市政环境差的不利影响； 通过广告媒体宣传、活动策略，树立本项目强势品牌形象； 综述 本项目所拥有的资源相当有限，基本无景观资源可以直接利用；为了获取最大经济利益，容积率相对较高；本项目品牌支撑有限，项目定位为中档，中高品质，中低价位，在开发过程中要通过强有力的广告策略和品牌策略，树立强势品牌。 从本项目所面临的市场竞争环境来看，要做好产品的雕琢，配套设施要完善。如：广场建设、车位充足，产品外观、户型设计要多样化，园林设计要风格突出以及项目概念和主题风格要统一。 从宏观经济来看，项目的开发周期尽量缩短。 第二章：项目开发及发展战略 1、项目开发目标：快速销售；快速树立品牌形象和企业形象，实现利润最大化。 2、项目开发战略：分期开发，分批销售 根据项目的整体情况，可将项目分成三到四期开发，每一期根据市场情况在不同的时间段推出一定批量的房源进行销售，使整个项目在开发周期内有节奏的去化，这样可以根据市场的变动不断调整销售策略，既能规避风险，又能实现利润的更大化。 第三章：项目市场定位 一、项目总体定位 1、项目总体定位：火车站商圈高质低价商住综合体 商业部分：一市场两条街 整合周边资源，打造潍坊五金机电类专业市场； 借助火车站、联运站带来的客流资源，打造特色餐饮 一条街，旅客住宿一条街。 住宅部分：建筑百姓能买的起的房子，建设火车站商圈核心居住区。 2、功能分区：东商西住 相对独立 二、项目客户群定位 （一）商铺客户群： 1、目标客户群：可分为投资者和经营者 投资者：本区域的商铺投资者 看好本区域发展前景的其他区域的投资者 经营者：经营五金机电类产品的业户、经营餐饮、宾馆等的业户 一些准备设立办事处的公司 看好本区域的发展前景的经营者 2、潜在客户群：被本项目的氛围与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户。另外，还有一些潜在的投资客 描述：目标客户群很注重市场的整体氛围，本项目的定位以及规模经营带来的整体效益将对其有很大的吸引力。 潜在客户群在目标客户的带动下，打破了观望心理，前来购买商铺投资或者是自己经营。 （二）住宅 购买住房的目标客户群分析：以火车站周边为主，辅以市区购买力较弱的客户； 火车站周边拆迁户 私营企业主及个体工商户 将要结婚的年轻夫妇 在本项目购买或租赁商铺的客户； 描述：火车站周边市民的区域情节，以及周边地区人口的扩张、居住环境的改善，但受其支付能力的限制，对房屋的价格极其看重。购买商铺者看中的是生活工作的便利性。 三、商业部分业态定位 随着火车站周围新的商业地产的兴起，通过招商专员走访和调查，仍有部分五金机电、宾馆、餐饮娱乐、摩托车配件、电动自行车经营业户愿意回到火车站周围继续经营，所以我们有得天独厚的商业地理条件。再加上周围项目大多定位于餐饮、服饰类、休闲娱乐类为主，能形成优势互补，所以在商业部分市场定位上我们作出如下结论： 一、可优先考虑沿健康街商铺和北半部分内街铺位做五金机电及相关产品商铺。 原因如下： 通过走访，部分经营业户因火车站周围面临马上改造，需要另觅经营场所，润扬新城的五金机电商城的铺位只有120多个，远远不能满足现有经营业户的要求，好多购买中亚商贸城的业户因为该项目的楼层结构以及价位等原因，选择了退出，正处于持币观望阶段。已经搬迁到豪德商城经营的业户，由于距离的原因，想回到火车站周围，也正处在寻找房源阶段，周围的商品房由于拆迁等原因，造成房源紧张，租金价格上扬；本项目的建设，正迎合该部分业户寻找新房源的需求