不动产经济学()房管(学分)资料.pptVIP

第一部分学习内容 学习本章的意义 如果说区域与社区分析是分析不动产经济的基本框架，则本章是不动产经济主体进行投资开发选择的约束或限制条件。我们生活在条条框框的世界里，不了解这些限制条件，所做的决策是无意义的；不思考这些限制条件是否合理，能不能改进或改变，这个世界永远不会进步。 学习目标 了解土地利用管制模式。 对土地利用管制的争议有深入的思考。 了解城市规划原理和基本步骤。 了解西方土地利用管制的最新趋势。 思考并回答 为什么政府要对土地利用进行管制？ 为什么要研究土地利用管制？它对不动产经济的研究具有什么价值？ 土地利用管制存在的主要争议是什么？ 请搜集资料并研究台北信义计划区的开发是否成功，如何看待政府与市场在信义计划区的角色定位？ 主要的土地利用管制方式有哪些？ 学习内容 第一节 土地利用管制模式 为什么政府要对土地利用进行管制？ 美国是较早实施土地用途管制的国家。土地用途管制起源于民法的地权限制，其基本内涵是土地所有权和土地使用权的行使不能给社会公共利益和他人利益造成损害。 随着台北市经济发展、产业转型、人口急增，城市重心逐步由密集的西区向地域开阔的东区转移，城市由单中心向多中心发展 信义区处于台北市东部，总面积11.2平方公里，其中信义中心区面积1.43平方公里。 信义计划区是位于台湾台北市信义区的一个都市更新区域，自1980年代开始进行开发，台北101、台北世贸中心、台北市政府位于区内，汇集众多百货商场、旅馆、群聚的豪宅及企业总部，成为台北市最为国际化的高档地段，有“台北曼哈顿”的别称。 信义计划区是台北市唯一有超大完整街廓设计，具备完善都市规划设计的商业发展区。 台北市政府期望以此计划区成为台北的发展脉络中心， 并且成为都市中再中心化的重要场域，为了使整个区域的发展力求一致，本区内的每个开发个案都尚需要经过都市计划暨土地开发许可审议委员会的审议，使得每个个案的规划都能符合信义计划区目标之下的整体发展， 企图规范开发商在丰富都市地景、繁荣地方发展的不同开发中， 力求基本的次序、安全与井然有序。 信义中心区在定位升级中从原来的城市商圈成功转型为台北与国际接轨的窗口，成为国际化都市区域的典范 将信义打造成为台北市以商业、娱乐为主的，兼具商务功能的国际化中心区 信义中心区商业功能集中布局, 商务功能沿街展开, 住宅用地与公共设施用地处于核心区外围，相互交错 核心区面积1.43平方公里，商业高度聚集于信义路五段与松仁路交界的西北部； 商务区沿信义路五段与松仁路分布，其中5A级写字楼占主导； 住宅区与学校用地交错分布，居于中心区的东北角与西南角落； 绿地沿各街道分布，广场空地散布在商业区域内，形成较大活动空间，公园在核心区外围。 第一节 土地利用管制模式 土地利用管制存在哪些争议？（西方） 土地是一种商品，能像任何其他商品一样进行买卖，任何形式的土地利用管制都是对个人自由的侵犯。 土地是属于全人类的一种资源，它的使用应该被公共机构所控制。 土地同时具有商品和资源的属性，应该由私人拥有，但其使用要有益于社会。 焦点是：在不损害私有财产权利的条件下，私人土地利用被控制到什么程度？ 案例1：财产权利的两种观点(美国） 观点一： 政府已经走的太远，用一种“凶恶”的方式拿走私人土地而不为之支付。通过分区规划、建筑法规、环境法律等，政府已经让私人土地所有者陷入困境，政府并不为之支付，因为这仅仅是“限制”而没有拿走土地。政府可耻地践踏了财产所有者的权利！ 政府这样做的理由很简单：公民不许政府提高税收去支付对土地所有者的补偿，所以政府要采取偷偷摸摸的方法来避开基本的财产权利和美国宪法的制约。 案例1：财产权利的两种观点(美国） 观点二： 说实在的，人民并没有拥有土地，他们只不过是土地现在的看管人，美国一切土地都是政府所有的。如果你不相信，你要是不支付不动产税，看谁会得到土地！政府对私人土地的限制仅仅是需要一种扩大的法律来维持一个有秩序的社会，它和运用红绿灯进行交通管制没有不同。 当你购买不动产时，你有权占有它，直到你放弃，你知道你的使用要服从于现存的叫做分区规划的使用许可，你为此权利所支付的价格是建立在这个知识上的。 社会是动态的，不断有事情发生，因此，如果你愿意购买使用不动产的权利，你必须承认在社会发生变化时，你已被允许的土地使用也会被代表民主社会愿望的正式选举出来的官员所改变。因此，如果你的土地是在“升值地区“，你赢了，否则，你输了。如果你不喜欢这样，你就继续租赁吧！ 案例2 土地利用管制的争议（中国） 天则经济研究所的茅于轼教授，可能是最早的从经济学角度对土地用途管制明确地提出异议和建议的学者，曾在《经济学消息报》撰文“限制非农用地的政策后