房地产市场初步(37页)！.pptVIP

文山市房地产市场初步研究报告 文山市概况 文山区位及交通 文山市城市格局 文山市城市规划 文山市城市规划 文山市城市规划 文山市城市规划 文山市经济数据 文山市经济数据 文山市房地产信贷政策 文山市土地政策 沿袭职能版块的划分方式，文山市场上也形成了相应的房地产版块 花桥板块 依托其市场集中的优势，打造成为文山科教、体育、商贸物流中心。 卧龙板块：开发刚刚起步，受开发时间及配套缺乏的影响，区域发展仍不成熟 目前的房产主要是州政府所在地片区，尚有大量的土地没有开发，由于开发时间较晚，配套设施还不够完善，离城中心较远，故房价较低。 代表楼盘：中天世纪、锦苑名都、顺康花园、龙景园、华宇印象、大景晟世、明德郡园小区、天俊丽园金光万象城…… 文山北城区是文山州和文山市行政中心所在区域，也是文山城市发展的主要方向。 中天世纪：100万平方米的高尔夫亲情水岸生态健康（景观）大城 中心板块：核心老城区，区域内土地供应量日渐稀缺，商业地产开发及其活跃 老城区，人多车多，可开发利用的土地面积少，目前是文山的商务金融中心，地产主要以商业地产为主。 代表楼盘：光大广场、和谐世界城、炬隆万商汇、炬隆豪庭、硕峰新天地、中和商业广场、恒厦广场、银都佳园二期…… 光大广场：中心板块东风路片区综合体，地段优势、良好的景观资源为项目前期主要卖点，采用综合商业+步行街+酒店+写字楼+高层住宅的产品组合，成为东风路片区代表性楼盘之一 炬隆·万商汇：继光大广场后的又一城市综合体项目，集商业、酒店式公寓、住宅为一体 炬隆豪庭：集商业内街、酒店、公寓、住宅为一体，由于项目还处于拆迁阶段，目前销售情况相对良好 硕峰·新天地：高层住宅+酒店+综合性商业+商业街+学校，以城市综合体进行宣传 和谐·世界城：高层住宅+商业街+综合性商业，以家乐福、500米灵动水景步行街进行宣传 花桥板块：体育和商贸物流区，住宅楼盘以低密度为主 文山市商贸物流区：例如：家居、农产品、建材、食品等。美联家居广场、美仑家居广场、七乡综合农贸市场、中药生物谷文化展示中心、文山宝业大商汇、三七国际交易中心。 工业园区：文山三七工业园区等 体育公园：盘龙体育馆 代表项目：高山流水、景怡花园、盘龙谷小区、尚都紫荆、巴厘岛小区、盘龙苑、金色水车（公务员小区）、恒丰商贸城、文山保障房住宅小区…… 高山流水：目前片区唯一的在售项目，主要为团购，目前团购单位为119消防急救指挥中心 目前周边已开发项目 商品房与住宅市场供求情况 房地产投资完成22.1亿元，增长25.3%，占全社会固定资产投资的26.3%；全市商品房销售面积52.1万平方米，增长12.9%；房屋施工面积101.7万平方米，下降28.4%，建安工程投资额74.9亿元，增长61.8% ； 推出量巨大，在售楼盘在中心区和卧龙区尤为集中； 同质化竞争严重，中心区高层是当前的主要供应产品，新增土地的容积率普遍在3.0以上，卧龙区主要为低密度项目（目前在售项目已规划部分的容积率多为2－2.5）； 成本型市场，价格天花板明显，客户对价格敏感； 营销整体处于初级阶段，基本是图纸出来就卖楼，无样板房，前期未做出园林展示，售楼处装修一般，但目前已有少数项目做出高档次的销售中心，营销体系正在升级。 文山市主要商圈 文山房地产市场表现特征 住宅市场小结——客户 客户特征： 主力客户1：公务员、市区的企事业单位员工、生意人； 主力客户2：周边县镇的泛公务员，生意人，且县镇客户的比例在逐渐上升； 次要客户：外出打工一族（返乡客）；外地人较少，其置业目的以投资为主； 置业关注度：剔除价格因素，环境 地段配套通风采光； 置业特征： 多为28-35岁结婚生子自住、40-45岁中年改善居住，少量老年养老； 35-45岁中年群体的产品需求依次为多层和电梯房；年轻人对电梯房无抗性； 以一步到位的舒适三房为主，其次为二房、四房；但价格上涨后，经济型户型开始畅销； 三代同堂现象较少，年轻人普遍与父母分开居住； 容易被引导，对新事物的接受度较高（如退台洋房）； 投资意识逐渐增强，有多套住房的文山人数量不少； 从众心理较为严重，爱面子、跟风，对营销宣传较为关注等。 文山市房地产产品需求特征 文山市消费市场走势分析 文山市购房客群影响因素 文山市媒介投放分析 文山住宅市场未来发展趋势 特点 案例代表 文山市场开发量巨大：文山商业地产放量，云南地州城市第一 炬隆·万商汇30万㎡、炬隆·豪庭20万㎡ 、中天世纪100㎡ 、硕峰·新天地20万㎡、光大广场23万㎡、和谐世界城16万㎡等。 改善型置业趋势加强，精品商品房住宅趋势稳健 精品商品住宅走势稳健：丽水龙庭，古德水岸，华宇印象，银都佳园，金玉名园等优势产品基本处于清盘或无房销售。 商业区域性很强 文山人口流动性强，区域性很强，导致社区