中原地产渔人码头初步定位及发展战略23521886讲解.ppt

问题 地块外部价值：施家港公园，面积约100亩，极大的提升项目的价值。 项目限制性条件——交通受限，高度限制 项目难点——如何在容积率较高，无景观资源高层无明显优势下，实现项目价值的最大化和销售速度的最快化。 项目SWOT分析——景观资源、滨江新城发展潜力是项目核心优势 案例选取标准 根据本项目资源特点，以及容积率要求，从中原商业案例数据库选取了两个 类似案例 重点案例：苏州李公堤（定位、运营模式） 高相似案例：苏州月光码头（业态、产品打造、规模优势） 项目基本信息：占地45500平，商业面积33238平 效果图： 五一商圈——长沙市级商业中心，是长沙最核心、最繁华的商圈 五一商圈商业配套齐全、长沙最高端的商业配套汇聚地 溁湾镇商圈——市级商业副中心 、岳麓区的经济商业核心 溁湾镇商圈短期内河西核心商圈地位不会改变 火车站商圈——典型的交通口岸物业、电脑市场辅以低端商业 火车站商圈商业配套齐全酒店业、餐饮业较为发达 火车站商圈由于其交通优势后劲依然充足 东塘商圈——长沙仅次于五一商圈的核心商圈 东塘商圈商业配套齐全仅次于五一商圈 伍家岭商圈——再次崛起的城市副核心商圈 伍家岭商圈商业配套齐全 红星商圈—— 崛起的城市核心商圈 红星商圈配套日益完善较为齐全 长沙消费人群消费力逐渐提升 高端奢侈品专卖店入驻长沙，整体商业档次进一步提高 岳麓区概况 岳麓区经济指标——岳麓区商业消费增加迅速 岳麓区商业现状 项目周边商业体概况 区域商圈概况 区域商圈概况 滨江新城板块商业未来发展潜力极大，将辐射整个长沙 滨江新城板块商业未来发展潜力极大，将辐射整个长沙 项目分析——景观资源、滨江新城发展潜力是项目核心优势 多向性定位方案：市级商业中心 商业街区的核心价值点在于商铺，而商铺的价值KPI包括位置、交通、视野和质素 商铺价值KPI对街区规划的启示 特色餐饮街区尺度设计上可考虑道路中间可摆摊位的空间，增强街区的可逛性及趣味性，提升公共空间的利用价值 街区须在业态、广告、路面形式等方面保持多样性、一致性和奇特性 经营策略概述 租赁与销售优劣势比较 优势： 持有商业物业有利于对项目业态的控制和整体把握，可有效避免产生业态混乱，品质档次参差不齐的局面； 在市场培育期内持有物业，通过对招商租赁的有效把关，实现项目的前期定位和商业主题，将大大提升商业项目的盈利能力，从而提高项目未来的增值； 持有物业便于业主对物业进行有效的管理，打造高品质的购物环境，与项目高品质的住宅形成有机整体，相互促进； 高品质的商业能吸引同等水准的客源在项目附近置业，从而带动项目住宅部分的销售； 便于根据市场变化进行业态调整，灵活性较强。 租赁与销售优劣势比较 劣势： 无法迅速收回投资，需投入一定的资金运作项目； 招商工作需要投入一定的人力物力，操作流程相对比较复杂，后期还会产生续租、业态调整、违约等一系列问题； 运营存在一定风险，包括空置、市场变化、周边未来项目的竞争等。 根据我们的市场经验，几乎没有一个分割出售的商业项目能够得到很好的经营，通常发生的情况是参差不齐的品牌档次和混乱的管理，这将大大影响购物环境，降低项目的档次，从而影响到项目其他类型物业的销售。 对于一个商业项目来说，经营策略主要分为两种：一是长期持有租赁经营；二是分割销售套现。经营策略的选择是为了实现项目整体的价值提升，为投资者获取最大收益。 品牌档次符合目标客源的消费需求 业态组合符合市场需求 商业部分与其他类型物业相互促进 良好、健康的购物环境 项目整体价值提升 租赁 销售 优势： 迅速回笼资金，使投资者迅速获得即得利益； 从运作层面来讲，销售相对简单，一次性出售给买方，便退出项目运作。 租赁 销售 劣势： 失去对项目业态和档次的控制权，易造成项目后期业态和品牌鱼龙混杂，无法达成前期的开发目标，亦不利于需要的业态调整； 业态及其档次混乱降低商业项目的品质的同时会进一步降低住宅项目的品质； 虽然能迅速取得投资回报，但是损失的是一笔客观的项目未来的价值增值。 经营策略建议 本案特点：需找收益与经营的平衡点 建议选择 “租赁+带租约销售”的策略 周边发展不完善，具有一定市场空间 开发商有回款压力 商业整体性强，招商要求高 租售策略选择建议 确保前期项目策划方案及业态定位、业态配比得以实施； 确保商业部分的高品质以吸引高收入人群，促进经验； 在经过一段时间的培育期后，使业主坐享项目成熟后带来的物业价值增值。 选择理由 经营方案选择 项目运营计划初步建议 带租约出售潇湘大道沿线，沿江及中间部分商业出租。 在保证项目主体资金的情况下，可适当高价出售沿江及中部商业，获取高额利润 以上三个阶段，视业主资金状况而定，在资金充裕的情况下，我们建议业主选择方案四；如遇资金瓶颈，也需尽量保证商业主体的完整性，不