商业街专题研究2012资料.ppt

制定 销售策略 租金评估 操作环节 返租销售模式下，开发商需预先对项目的租金水平实施评估，结合评估结果制定返租比例与年限； 销售完成后，开发商需进一步论证落实项目定位和业态组合，返租期内负责项目招商和运营管理； 返租期内项目的经营收益作为开发商的经营利润，抵充销售中支付给小业主的返点； 通常返租期内的经营收益与销售返点额度都会有较大差距，开发商一般都会通过提高销售价格的方式抵充部分返点。较高的返租回报为高售价提供了支撑； 返租通常有两种操作模式，一是租期内按规定时间、方式、回报率等返换业主，二是开发商于业主购买物业时给予一次性优惠方式返还租金。 实施销售 招商运营 模式三——带租约销售 特点描述： 具体形式是先将商铺出租，在租约里明确“租期内开发商有权进行产权变更”， 此后，再将商铺卖给投资型的客户，同时在销售合同里明确“此房已由开发商代租，并明确租期、租金、租户等”。租方、买方无需接洽，均由开发商代为全程操作。 优势分析： 商业规划与招商运营在租期内宜于统一，先租后售利于销售； 对开发商来讲，可以回笼部分资金；特别是中小开发商长期部分地抵消流动资金不足的缺点。对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位； 对业主来讲，商户的租金真实反映了商铺销售水平，水份较少，是一个相对安全的投资渠道； 对商家来说，租金和营业额挂钩，风险就会变得很小。准确地说，带租约出售是把业主、商家和开发商三者的利益捆绑在一起，从而实现共赢。 劣势分析： 开发商要增加工作难度和营销费用,同时还要承担巨大的租金贴补，难以获得较高的售价； 业主与商户之间的矛盾很难解决,尤其是品牌商家与小业主之间的问题； 投资者承担了被动接受商家的风险，一旦商家经营无力，租金回报将降低。 操作环节 带租约销售模式下，开发商需先行制定租金体系并完成项目招商工作； 结合实际租金收益情况，制定项目的销售价格体系和销售策略，同返租销售相比，同等条件下，带租约销售的销售价格会有不小的差距； 为降低销售难度、控制营销费用，开发商需制定合理的商业定位，通过良好的招商成果增强投资客的投资信心，拉升销售价格，提高项目开发收益。 先招商，后销售 一、规范商业街区的经营方向 　　规范经营方向实质是规范商业街区的经营业态，原则是，既要保证经营档次的统一性，又要保持商品及服务的多样性，保证消费者有足够购物或消费的选择空间，这也是商业街区商业物业持久旺场的有力保证。 经营管理策略： 开发商销售商铺，往往是根据实际情况，结合多种销售模式进行销售，如部分商铺直接销售、内铺返租销售；部分又带租约销售。不管是哪种销售模式，为了项目能够获得持续稳定的发展，利于提升开发商的品牌形象和品牌价值，商业地产发展到今天，统一定位、统一招商、统一运营管理已成为现代商业地产发展的核心。 二、统一商业街区的招商工作 　　大型商业项目通过采取前期招商的策略，引进有品牌的商家，可以先租后售、连租约发售的销售方法，按照开业计划和商业街区经营方向计划有效的引进商场、超市、书店、电影超市、大型专业餐饮等大型经营商家，带动整个商业街区的人气，创造一定的商业氛围；拆零销售的商铺可采取包租策略收回其经营权，在统一引进商家经营；商业街区边缘和住宅底楼商业裙房则可以相应放松，允许一些中低档的商业存在，对商业街区的业态业种起到一个补充的作用。 三、组织宣传统一的推广活动 　　为了维护商业街区的形象，提高商业街区的竞争能力，商业街区在开业之后必须经常性地进行宣传推广，第一通过推广可以吸引更多消费者前来光顾；第二通过宣传可以营造和活跃商业氛围；第三通过向外传播可以建立商业街区的品牌形象。因为开业初期人山人海并不代表以后就可以长久赢利，保持人气长久旺盛才是商业街区的长治久安之道。宣传推广费用可以由开发商投入或按照商家的营业面积或营业额安一定的标准提取，集中收取、专项开支，用于商业街区对外的广告推广，更好地扶持商家的经营。 * N→S 北里 南里 餐饮类49% 零售服装34% 艺术文化5% 娱乐配套12% 新天地一号会所 上海组合 PAUL 丹玛钟表店 88酒店（五星级） 新吉士酒楼 印泰餐饮 上海安梨家居饰品 璐娜西餐厅酒吧 奶酪美食店 雷门九歌 慧思创智 上海锦江拉丁餐厅 宝莱纳餐厅 上海滩 凯博希餐厅 夜上海 意大利餐厅 藏博堂 吴谊工作室 中共一大会址 维纳斯冰激凌店 透明思考餐厅 伯嘉利热巧克力吧 丰泉 一茶一坐 锅德火锅 UME国际影城 The GLOSS 贝纳通 玛士高 酷圣石 蓝鳍亭 上海邮政博物馆 鸿禧茶居 中央美术学院油画廊 上海国际访问者中心 采蝶轩 百草传奇餐厅 真的好海鲜餐厅 福林堂新一代 树德里 上海革命历史博物馆筹备处 雨田小艺 琼耳唯品 雅木轩 中共一大会址纪念馆领票处 逸居生活用品店 上海三爱广告公