自考第二章基本程序和基本方法资料.pptVIP

第二章 资产评估的基本方法 学习目的 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 主要内容 第一节 市场法 第二节 成本法 第三节 收益法 第四节 方法的比较和选择 第一节 市场法 一、市场法的概念 市场法也称市场比较法，是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易的资产）的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。 基本思路：根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。 市场法的基本前提： 1.要有一个比较成熟的资产交易市场； 2.可以找到与待评估资产相似的可比较参照交易，要求可比较参照交易的交易价格确知，交易情况和交易时间与待评估资产相近，参照交易物在技术参数、功能等方面与待评估资产具有可比性。 二、市场法的基本程序 （一）明确评估的对象及其范围 （二）进行市场调查，收集相同或相似资产的市场信息资料，寻找参照交易。 （三）选择参照物 ：应3个或3个以上。 （四）指标对比、量化差异 （五）调整差异，得到待评估资产的评估价值 第二节　成本法 一、成本法的基本含义 成本法，是指在评估资产时按被评估资产的现实重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值 -资产功能性贬值-资产经济性贬值 重置成本：资产的现行再取得成本。包括复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。 更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。 更新重置成本小于复原重置成本，因为复原重置成本包括过时的设计及生产工艺、原材料的附加成本。 实体性贬值：资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损害或下降而引起资产的价值损失。用实体性贬值率计量。 功能性贬值：技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的损失。例如超额投资成本、超额运营成本。 经济性贬值：外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。 （一）重置成本的估算方法 1.重置核算法 重置核算法是将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的方法。 直接成本是指直接构成资产生产成本支出的部分，如机器设备的购买价、安装调试费、运杂费等成本项目。--按照评估基准日的现时成本逐项加总。 间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图费等支出项目。间接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、或单位工作量的间接成本价格等方法进行估算。 例：重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为： 直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元） 间接成本（安装成本）= 500元×0.8=400元 重置成本合计=直接成本+间接成本=52200元。 2.物价指数法 物价指数法是通过对资产的历史成本基础上，通过现实物价指数确定其重置成本。 定基物价指数：在一定时期内对比基期固定不变的价格指数。 环比物价指数：本期与上期相比而得出的指数。 重置成本与定基价格指数成比例 资产重置成本 = 资产原始成本×（评估基准日同类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数） 资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变动指数） 例：某待估资产的购建于1994年，账面原值为50,000元，当时该类资产的价格指数为95％，评估基准日该类资产的定基价格指数为160％，则： 待估资产重置成本 ＝50,000×(160％／95％)×100％ ≈84,211（元） 3.功能价值法（生产能力比例法） 待评估资产的价值与生产能力呈线性关系。 被评估资产重置成本 . ＝ 参照物重置成本× 被评估资产年产量/参照物年产量 例：某种全新的机器设备现时价格5万元/台，年产量为5000件；又知与其功能相同的被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本： 被评估资产重置成本＝50000×4000／5000 ＝40